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ZAC Nord : Toujours 300 m² de jeux extérieurs d’amputés

Dans une délibération, lors du conseil municipal en date du 10 octobre 2017 dernier, portant sur l’avenant au traité de concession d’aménagement conclu avec la Société Bouygues Immobilier aménageur de la zone d’aménagement concerté Pompidou Le Mignon nous notons avec stupéfaction que la mention de la surface des espaces extérieurs privatifs est toujours d’environ 1 600 m². Or, cette surface est amputée par Bouygues à son profit de presque 300 m². Aujourd’hui, puisque les PC HI et JKL ont été délivré cela signifie que les espaces extérieurs privatifs n’atteindront jamais 1 600 m², sauf à vouloir réécrire les lois de la géométrie euclidienne.

 

Il est quand même surprenant que la ville ait accordé un PC (le JKL) alors que Bouygues dans le cadre du PC HI avait subtilisé une part des espaces destinés aux cours de récréation des centres de loisirs et que le seul moyen de récupérer cette surface était peut-être le terrain d’assiette du lot JKL.

 

Pour vérifier les surfaces, il suffit de les faire contrôler par un géomètre expert étant entendu que la voie de desserte pompier des immeubles ne peut être assimilé à un espace de jeux extérieurs comme ont osé le déclarer les avocats de Bouygues et donc ne peut être considéré comme un espace extérieur privatif. De surcroît, cette voie sera en copropriété puisqu’elle dessert les immeubles privés de Bouygues.

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Modification du contrat de concession, du programme des équipements publics de la ZAC Pompidou Le Mignon – Avenant à la convention d’association conclue entre HAUT DE SEINE HABITAT et BC et acquisition para la ville d’un volume immobilier pour la crèche

Lors du conseil municipal en date du 10 octobre 2017 dernier, nous avons voté CONTRE cette proposition parce que d’une part, les informations fournies aux membres du Conseil municipal sont erronées et d’autre part, l’opposition n’est pas écoutée lorsqu’elle dit des choses intéressantes qui se révèlent encore plus pertinentes 4 ans après et enfin, la majorité ne respecte pas le projet qu’elle avait envisagé.

 1/ Dans la note d’information (2), il est précisé que désormais l’aménageur va apporter une participation financière et non plus livrer l’équipement brut de béton et que cette participation – qui était initialement intégrée au montant global de valorisation des locaux apportés par l’aménageur – s’élève à 800.000 €.

 Or, ce volume immobilier était, en Juillet 2012, lorsqu’il a été évoqué en Conseil municipal, évalué à 693.000 € et non pas 800.000 €. Cependant, dans la délibération relative à la cession, est évoqué une somme de 865.945 € TTC (page 144) et on pourrait donc se dire que c’est 800.000 € + TVA et que la ville récupérera une partie de la TVA.

 Mais non, dans la modification des équipements publics du contrat de concession (page 130), on voit une participation de l’aménageur de 800.000 € + une participation de la commune de 65.945 € pour un coût de 865.945 € HT. 

Manifestement, certains ont des problèmes avec les additions et avec la TVA. Donc, la question est simple : pourquoi la participation de l’aménageur ne s’élève-t-elle pas au montant TTC du prix d’acquisition, soit 865.945 € TTC (à supposer qu’il s’agisse bien du montant TTC et non du montant HT) ?

Réponse de Monsieur REVILLON : Un engagement avait été pris : la crèche devait se faire au prix de revient. Comme il y a plus de 120m2, c’est plus cher… . Il n’y a pas de TVA sur le prix d’acquisition. C’est une erreur dans les documents.

 

2/ Dans le Conseil Municipal de 2012, avait été soumis au vote l’approbation de la convention d’association à conclure entre l’OPDHLM, BC et BOUYGUES. A l’époque, dans cette convention (2bis) :

–          Le volume immobilier (brut de béton) devant servir à la crèche était évalué à 693.000 €, ce qui correspondait à la participation de BOUYGUES ;

–          Il était précisé : « la ville supportera in fine le coût au-delà de la somme ci-dessus selon modalités à convenir ultérieurement », sachant qu’à l’époque, l’OPDHLM avait prévu de demander un avis des domaines. Ce qui signifiait que, si la valeur pour l’OPDHLM était supérieure à son coût de construction, le coût devenait un surcoût et nous aurions à payer la différence.

Nous avions donc alerté sur la possibilité de devoir payer un surcoût supplémentaire potentiel au vu d’une telle rédaction. Et nous avait été assuré que « Simplement, l’OPDH et BOUYGUES ne parvenaient pas à se mettre d’accord sur le coût, dans la mesure où l’Office construisant ce bâtiment, s’interrogeait sur les surcoûts potentiels de la crèche. Ainsi, nous ne souhaitions pas que ce débat s’éternise autour de cet article, et parce que nous savons, au vu de notre expérience de construction des crèches, que nous sommes tout à fait dans le prix que cela coûtera, nous avons indiqué que, si ultérieurement, nous souhaitions des travaux supplémentaires parce qu’on vous livre une crèche brut de béton et que c’est nous qui l’aménageons, nous prendrions à nos frais les surcoûts éventuels ».

 Or, on s’aperçoit aujourd’hui que notre remarque était pertinente puisque, si on avait laissé la convention telle quelle, on aurait dû régler 600.000 € supplémentaire puisque les domaines ont chiffré le bien à 1.200.000 € !!!

Question : n’y a-t-il pas un risque de redressement fiscal ou autre au vu de la différence largement supérieure aux 10% autorisés par les Domaines entre leur évaluation à 1.200.000 € et le prix d’acquisition de 865.945 € ?

Réponse de Monsieur REVILLON : Non car il y avait un engagement à 800.000 € avec BOUYGUES. C’est pour cela qu’ils ne sont pas allés plus loin. Il ne peut pas y avoir de redressement fiscal car c’est pour un équipement public et le fisc n’en a rien à faire !!!

3/ La destination de ce volume a été modifiée : en effet, bien qu’il soit passé de 720m² à 834m², la destination est réduite :

Toujours lors du Conseil Municipal du 9 Juillet 2012, Mme MARIAUD avait précisé que cet équipement d’environ 750m² devait permettre l’installation d’une crèche traditionnelle de 40 berceaux, d’une Maison d’Assistantes Maternelles (MAM) permettant d’accueillir 16 enfants supplémentaires et d’un Relais d’Assistantes Maternelles (RAM) (2ter).

Or, maintenant, les documents n’évoquent plus que la crèche de 40 berceaux et le RAM (page 129) en précisant que c’est parce que ce volume doit également accueillir un RAM qu’il est porté à 834m², ce qui est faux puisque, lors du précédent conseil de 2012, le volume prévu contenait plus qu’une crèche de 40 berceaux et un RAM.

Questions : L’idée d’une Maison d’Assistantes Maternelles est abandonnée ? De plus, on se retrouve avec un espace suffisamment grand pour 60 berceaux (bien que ce nombre de 60 ait été initialement envisagé lorsque l’espace n’était que de 720m² pour finalement le ramener à 40) mais on le limite toujours à 40 ? Pourquoi ? Alors qu’on sait qu’on manque de places en crèches sur Bois-Colombes ?

 

Réponse de Monsieur REVILLON : Il faut ce volume car la population augmente et il y a plus de besoins pour les enfants. Il estime qu’on pourra faire ce que l’on veut en mettant ce que l’on souhaite lorsqu’on aura l’équipement.

Réponse de Madame MARIAUD, : La MAM n’est pas abandonnée. Elle ne sait pas pourquoi elle a disparu du programme d’équipements publics alors qu’elle est prévue depuis le début du projet.

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Un montant de la dette maîtrisé ?

En prenant connaissance du rapport de présentation du compte administratif 2016, lors du conseil municipal en date du 30 mai 2017, quelle ne fût pas notre surprise de lire « Le niveau de l’encours de dette de la Commune a été maîtrisé et demeure en dessous du niveau des recettes réelles de fonctionnement. Au terme de l’année 2016, l’encours représente 83,5 % des recettes réelles de fonctionnement contre 68,2 % en 2015″

En effet, un satisfecit sur la maîtrise de l’encours de la dette est particulièrement hallucinant et ce à 2 points de vue.

Premièrement, si la maîtrise consiste à passer de 50.9 % à 83.5% en 3 ans, alors il faudra expliquer quel qualitatif employer lorsque la municipalité ne maîtrisera plus rien.

Deuxièmement, exprimer son contentement quand le montant total de la dette demeure en dessous du niveau des recettes réelles de fonctionnement est plutôt heureux.

Nous avons fait remarquer, à ce propos, qu’un ratio > 100 signifie que la dette représente plus d’un an de recettes de fonctionnement. Or d’une part, nous nous en approchons de plus en plus et d’autre part, il ne faut pas oublier que ces recettes réelles de fonctionnement englobent 9,97 M€ de produits exceptionnels* qui par définition, ne se reproduiront pas tous les ans.

 

 

*Pour information, ces produits exceptionnels correspondent à 9,86 M€ de produits de cessions avec notamment, la vente des terrains de la Z.A.C. Pompidou-Le Mignon à Bouygues Immobilier pour 7.734 K€ hors taxes, des propriétés communales sises 8, Villa Renaissance pour 456 K€, 29-31 rue Mertens pour 400 K€ et le chalet de Chatel pour 1.250 K€.

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