HAUT

Quand les conclusions d’une enquête parcellaire n’est pas satisfaisante, on en refait une autre

La majorité municipale a mis au vote une nouvelle demande d’enquête parcellaire pour l’opération dite de « requalification de l’avenue d’Argenteuil », une telle enquête étant nécessaire à la délivrance, par le Préfet, des arrêtés de cessibilité entraînant la vente forcée d’un bien à la commune ou à l’organisation en charge de l’opération immobilière.

Nous avons voté contre comme nous l’étions déjà lors de la demande initiale d’enquête parcellaire et nous le sommes encore plus lors de ce conseil car la délibération semble être une tentative de détournement des conclusions initiales du commissaire enquêteur qui a demandé à ce que soient exclues des parcelles correspondant à des pavillons en bon voire très bon état (alors que l’opération immobilière est motivée par une résorption de l’habitat insalubre).

Les motivations avancées par la majorité municipale à l’appui de cette nouvelle demande sont étonnantes, à savoir :

 1/ La délibération serait justifiée par le fait d’un changement de règles d’urbanisme.

Or, nous n’avons strictement aucun document justificatif à l’appui (courrier du Préfet, circulaire administrative, jurisprudence du Conseil d’Etat, voire d’un Tribunal Administratif, ou autre). Il faudrait donc croire la majorité municipale sur parole. Comme il s’agit de remettre en cause les conditions de vie de plusieurs familles, nous aurions apprécié avoir d’autres garanties que la seule parole du Maire et de ses adjoints.

Personnellement, nous pensons que le fait de demander une nouvelle enquête parcellaire constitue uniquement un moyen pour la ville de remettre en cause l’enquête parcellaire initiale qui excluait les parcelles F175, F303, F304, F179 et F181, ce qui ne convenait pas à la majorité municipale qui voulait les inclure dans l’opération immobilière (peut-être que le Préfet se refuse à délivrer les arrêtés de cessibilité compte tenu des conclusions de la première enquête parcellaire).

Nous pensons que c’est toujours aussi irrespectueux de nos concitoyens (à qui la Mairie a délivré des permis de construire en 2000 pour certains…) et de leur droit de propriété et nous trouvons ça inadmissible.

 

2/ A l’époque, nous avions indiqué au Maire, lors d’un Conseil Municipal, qu’en agissant ainsi, il apparaissait comme un maire au service des promoteurs plus que de ses concitoyens et il nous avait répondu qu’il n’était pas inhumain puisqu’il avait accordé un traitement particulier à la parcelle F175 dont la propriétaire est une dame de 86 ans et que cette parcelle n’avait pas fait l’objet d’une demande de cessibilité.

Or, dans la délibération soumise au Conseil du 10 Octobre dernier, le Maire entend à nouveau soumettre cette parcelle à une enquête.

 Pourquoi avoir renoncé à un traitement humain de ce cas difficile ???

 

Réponse du Maire : Le Maire réaffirme qu’il ne mettra pas dehors la propriétaire de la parcelle F175 et qu’elle pourra habiter dans son pavillon autant qu’elle veut (NB : c’est-à-dire jusqu’à ce qu’elle meure ou décide de partir en maison de retraite…). Il le lui a toujours dit et il lui fera un écrit puisque cette personne préfère avoir un écrit.

La préfecture a demandé qu’il y ait une nouvelle enquête parcellaire compte tenu de l’ancienneté de la première enquête parcellaire. C’est comme ça. Ce n’est pas parce qu’il n’y a pas d’écrit que cela n’est pas vrai. Cela leur arrive aussi de discuter directement avec le Préfet.

 

NB : Une telle réponse est totalement insuffisante compte tenu du nombre de familles concernées. Nous avons écrit au Préfet pour lui exposer la situation et lui demander quel fondement juridique justifie une nouvelle demande d’enquête parcellaire (Lire la Lettre).

Lire la suite
HAUT

Seconde contribution des élus Changeons d’èRe à l’enquête d’utilité publique de la ZAC NORD

 

Monsieur le Commissaire Enquêteur,

Dans le prolongement de notre rencontre du 11 Février dernier, je vous adresse ci-après mes observations sur la ZAC PLM telle qu’elle est actuellement envisagée.

Avant d’entrer dans le détail de l’opération, je me permets de souligner que votre mission contient, aux termes de l’arrêté du 16 Décembre 2011, l’enquête pour laquelle vous avez été désignée est constituée par :

  • une enquête parcellaire en vue de l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation du projet ;
  • une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique relative au projet de réalisation de la ZAC PLM à Bois-Colombes.

Par conséquent, il s’agit bien de l’intérêt public de l’intégralité de la ZAC dans son ensemble (incluant par conséquent les réalisations envisagées sur des parcelles qui sont d’ores et déjà la propriété de la ville et pas seulement les parcelles susceptibles de faire l’objet d’expropriations) qui est soumis à votre appréciation.

Concernant l’intérêt public de cette ZAC, je m’attacherai plus particulièrement aux équipements publics qui sont prévus et qui n’ont eu de cesse d’évoluer au fil du temps ainsi qu’aux incohérences des différents documents sur ce point.

I – Sur l’évolution à la baisse des équipements publics

Les équipements publics prévus dans le dossier de création de la ZAC en 2008 étaient de 5.000 m2 SHON et incluaient notamment la construction de terrains de tennis.

Dans le dossier de réalisation de la ZAC de Mai 2011, ces équipements publics n’étaient plus que de 3.000 m2 SHON (page 50), la construction de terrains de tennis étant en outre supprimée.

Dans le dossier d’enquête préalable de Juillet 2011, les équipements publics ne sont plus dès lors que 1.980 m2 (page 14).

Ainsi, en l’espace de trois ans :

  • d’une part, la superficie d’équipements publics a été réduite de plus de la moitié ;
  • d’autre part, la nature des équipements publics a été modifiée.

Dès lors et compte tenu de l’évolution toute récente du projet, la prétendue concertation que la Mairie affirme avoir menée pendant plusieurs années ne portait absolument pas sur le projet qui est désormais envisagé.

Au surplus, ces équipements publics sont de façon générale totalement insuffisants au regard de la population de la ville puisqu’aucun équipement sportif n’est désormais envisagé alors que la ville ne contient que très peu d’équipements publics sportifs.

En effet, à l’exception des complexes sportifs SMIRLIAN et LA SAUVEGARDE (situés juste à côté de la Place Jean Mermoz), JEAN JAURES et du Centre ABBE GLATZ, la ville ne compte aucun terrain de sport et ne peut ainsi accueillir que deux sports collectifs (le volley-ball et le hand-ball).

De plus, les activités sportives et les places disponibles sont extrêmement limitées, ce qui conduit bon nombre d’habitants à rechercher dans les villes avoisinantes l’offre et la disponibilité qu’ils ne trouvent pas à BOIS-COLOMBES.

II – Sur l’insuffisance des équipements publics prévus

A titre préliminaire, il est relevé que l’étude d’impact annexée au dossier de création de la ZAC, qui date de Juin 2008, fait état de 775 logements créés, soit une augmentation nette de la population de 1.230 habitants.

Or, le complément d’étude d’impact qui date de Mai 2011 mentionne 1.100 logements créés (page 32), ce qui conduit le Cabinet d’Etudes à calculer un apport de 2.400 personnes en page 32 et un apport de 2.280 habitants en page 70.

En outre, en se basant sur un apport de 2.280 personnes, le complément d’étude d’impact fixe à 1.655 personnes le nombre net d’habitants supplémentaires.

Cependant, ce document évoquant une « perte » de 625 habitants en parallèle, si l’on se base sur un apport de 2.400 habitants, le nombre net d’habitants supplémentaires est de 1.775 et non plus 1.655.

Cela démontre l’absence totale de rigueur et de précision du complément d’étude d’impact.

1/ Sur la crèche

La crèche envisagée en rez-de-chaussée d’immeuble est prévue pour accueillir 40 berceaux.

A notre époque où les équipements publics de petite enfance sont notoirement insuffisants et la ville connaissant un rajeunissement important de la population, le besoin de places en crèche sur notre commune est particulièrement important.

En effet, en 2009, sur 759 demandes déposées pour des places en crèche, seules 175 ont été attribuées.

Il aurait donc été dans l’intérêt de la commune et de ses habitants de prévoir une crèche de 60 berceaux et non pas de 40.

2/ Sur le centre de loisirs (ALSH)

L’ensemble des documents relatifs à la ZAC évoque la « création » d’un centre de loisirs pour élémentaires (enfants de 6 à 11 ans).

Toutefois, il ne s’agit pas d’une « création » mais du remplacement du centre de loisirs ABBE GLATZ situé dans la rue du même nom (et composé de préfabriqués) qui accueille l’ensemble des enfants scolarisés en élémentaire sur le nord de la ville (soit les élèves des écoles Jules Ferry, Saint Exupéry et Gramme et, ultérieurement, de Saint Exupéry).

Or, aucun élément comparatif n’est donné quant à la capacité actuelle d’accueil du Centre ABBE GLATZ et la capacité d’accueil du futur centre de loisirs.

Il est donc totalement impossible de savoir si ce centre de loisirs aura la capacité d’accueillir à la fois les enfants actuellement accueillis au Centre ABBE GLATZ et ceux qui arriveront du fait des nouvelles constructions envisagées (étant précisé que le complément d’étude d’impact prévoit 141 élèves supplémentaires en élémentaire).

Cela aurait dû être une préoccupation essentielle de la municipalité puisque, pour les élèves d’élémentaires du centre et du sud de la ville, il n’existe qu’un seul centre de loisirs situé au sein de l’école FRANCOISE DOLTO, lequel a été contraint d’accueillir également – et alors que ce n’était pas prévu initialement – les élèves d’élémentaire de l’école LA CIGOGNE ouverte en 2005 dans la ZAC des BRUYERES, ce qui a conduit à un engorgement évident.

3/ Sur le nombre de classes créées

Les documents de la ZAC montrent qu’il n’est nullement envisagé la construction d’un groupe scolaire au sein même de la ZAC comme cela a été le cas pour la ZAC des BRUYERES dans le sud de la ville.

Et cela est profondément regrettable.

En effet, l’extension de Saint Exupéry et sa transformation en groupe scolaire incluant des maternelles et des élémentaires va conduire à ce que les trois groupes scolaires du nord de la ville soit regroupés dans un périmètre extrêmement restreint puisque situés Rue Charles Chefson, Rue Adolphe Guyot et Rue Gramme.

Ces trois groupes scolaires seront en outre situés à proximité du collège Mermoz.

Ainsi, cette option prise de construire de nouvelles classes à Saint Exupéry et de transformer cette école en groupe scolaire va entraîner une concentration extrêmement importante de nombreux enfants dans un périmètre restreint avec toutes les conséquences que cela implique notamment au niveau de la circulation automobile.

Par ailleurs, le nombre de classes à envisager reste de 6 ou 7 malgré l’augmentation plus que significative du nombre net d’habitants supplémentaires.

En effet, le dossier de création, qui est basé sur une création de 775 logements au total, mentionne 74 nouveaux élèves en maternelle et 99 en élémentaire ; ce qui rend nécessaire la création de 6 à 7 classes.

De son côté, le dossier de réalisation, qui est basé sur la création de 1.100 logements et en se fondant sur un nombre net d’habitants supplémentaires de 1.655 (alors que de plus ce nombre devrait être de 1.775 habitants : cf. supra), mentionne 96 nouveaux élèves en maternelle et 141 en élémentaire et toujours 6 à 7 classes à créer (page 70).

Ainsi, alors que les prévisions d’élèves passent de 174 à 237, soit une augmentation de 36%, le nombre de classes à créer reste identique !

Cela est totalement incohérent et il est bien évident que, sans tirer aucune leçon de ce qui s’est passé sur la ZAC des BRUYERES (la capacité de l’école LA CIGOGNE s’étant révélée totalement insuffisante pour accueillir l’ensemble des élèves de ce nouveau quartier, ce qui conduit à des aberrations comme celle d’avoir deux enfants du même âge habitant le même étage dans le même immeuble qui sont scolarisés dans deux établissements différents !), la municipalité n’anticipe absolument pas les besoins générés par les constructions envisagées.

Ainsi, en appliquant le même pourcentage (36%), le nombre de classes envisagé aurait dû être de 8 ou 9 et non de 6 ou 7.

Sur sujet, je vous précise que la Mairie, en s’appuyant sur une étude des besoins scolaires qu’elle a fait réaliser récemment, prévoit, d’ici à 2020, la création de 10 classes supplémentaires à Saint Exupéry (ce qu’elle ne manquera pas de vous préciser).

Cependant, il n’en reste pas moins que le financement par l’aménageur ne concernerait que 6 ou 7 classes, soit 3.700.000 € (cf. pages 28-29 du dossier de réalisation), alors que cela est manifestement insuffisant pour couvrir les besoins découlant de l’arrivée des nouveaux habitants.

De plus, cette étude des besoins scolaires a permis de mettre en évidence :

  • une évolution annuelle de la population nettement supérieure à la moyenne départementale ;
  • un niveau d’occupation maximum (plus de 29 enfants par classe) en 2010 des écoles maternelles La Cigogne, Paul Bert et Jules Ferry et un niveau d’occupation élevé (entre 27 et 29 enfants par classe) de l’école maternelle Gramme ;
  • une capacité atteinte pour les écoles maternelles La Cigogne et Jules Ferry et les écoles élémentaires Paul Bert A et Paul Bert B.

Il est donc d’autant plus important que les besoins scolaires ne soient pas sous-évalués comme c’est le cas actuellement et qu’en définitive, les ouvertures de classes soient à la charge du contribuable et non de l’aménageur.

*

*   *

Les éléments techniques exposés supra et dont je tenais à vous faire part permettent d’établir que les équipements publics prévus sont totalement insuffisants et inadaptés.

Je n’évoquerai pas ici l’aspect humain qui m’apparaît totalement ignoré tant la municipalité que par l’aménageur.

Toutefois, aux termes de la jurisprudence du Conseil d’Etat rappelée en page 27 du dossier d’enquête préalable, une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

Or, en l’espèce, il est rappelé que, sur les 280 logements initialement inclus dans la ZAC, il en reste actuellement environ 110 à acquérir.

Cela signifie 110 expropriations et violations du droit le plus fondamental qu’est le droit de propriété, avec toutes les conséquences humaines (et pas seulement financières) que cela entraîne pour les familles contraintes de quitter leur logement, leurs habitudes, leurs amis, leurs voisins, leur ville, mais également pour les enfants contraints de quitter leurs écoles et leurs copains, et enfin pour les riverains, contraints de voir partir leurs voisins, leurs amis, leurs nounous, etc.

L’intérêt public, extrêmement limité en l’espèce, ne justifie en aucun cas une telle opération dont le bénéficiaire évident sera l’aménageur.

Pour l’ensemble de ces raisons, je suis formellement opposée à ce projet tel qu’il est prévu par la ville de Bois-Colombes.

Je vous remercie, conformément à l’article R. 11-8 du Code de l’expropriation et de l’article 3 de l’arrêté vous ayant désigné, de bien vouloir annexer la présente lettre au registre d’enquête.

Lire la suite
HAUT

Contributions des élus Changeons d’èRe à l’enquête publique sur la ZAC Nord

Monsieur le Commissaire Enquêteur,

Dans le prolongement de notre rencontre du 11 Février dernier, nous vous adressons ci-après nos observations sur la ZAC PLM telle qu’elle est actuellement envisagée.

Avant d’entrer dans le détail de l’opération, nous nous permettons de souligner que votre mission contient, aux termes de l’arrêté du 16 Décembre 2011, l’enquête pour laquelle vous avez été désignée est constituée par :

  • une enquête parcellaire en vue de l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation du projet ;
  • une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique relative au projet de réalisation de la ZAC PLM à Bois-Colombes.

Par conséquent, il s’agit bien de l’intérêt public de l’intégralité de la ZAC dans son ensemble (incluant par conséquent les réalisations envisagées sur des parcelles qui sont d’ores et déjà la propriété de la ville et pas seulement les parcelles susceptibles de faire l’objet d’expropriations) qui est soumis à votre appréciation.

Concernant l’intérêt public de cette ZAC, nous nous attacherons plus particulièrement aux opérations de logement prévues et qui n’ont eu de cesse d’évoluer au fil du temps.

I Quel est le sens de cette ZAC ?

Dans le discours municipal que l’on retrouve dans les comptes rendu des conseils, il est indiqué que le motif de la ZAC est l’insalubrité du quartier. Or, l’étude d’impact réalisée pour le dossier de création ne constatait qu’une vingtaine de logements potentiellement insalubres. L’insalubrité a une portée juridique car les locataires d’un bâtiment déclaré insalubre doivent immédiatement quitter les lieux en raison du danger qu’ils encourent. Dès lors, la municipalité aurait dû anticiper ces dégradations avant la ZAC et ne pas laisser ces logements se dégrader.

Puisque l’argument de l’insalubrité n’était pas recevable quelle peut être la motivation de la municipalité dans cette ZAC ? « La valorisation du quartier nord » est-il indiqué dans de nombreux documents dont le dossier de création. Que signifie la valorisation d’un quartier ? Le rendre plus accueillant, plus chaleureux, répondre aux besoins de la population existante et à venir, offrir une meilleure qualité de services publics et de qualité urbaine à ses habitants ? Sans jamais définir précisément le contenu de cette valorisation, celle-ci passe par la destruction d’un grand nombre de logements privés et sociaux.

Précisons que ce terme de valorisation est aussi attribué à l’opération Bourguignons/Le Cloarec. Les conséquences sont identiques : on y trouve des démolitions d’importance.

II Pourquoi faire cette ZAC ?

Cette ZAC dans son dossier de création prévoyait la construction de 775 logements au total dont 499 logements privés, 136 logements sociaux et 140 logements étudiants. Le traité de concession et le dossier de réalisation font état de 1100 logements répartis comme suit : 864 logements privés, 136 logements sociaux et 140 logements étudiants. Dans tous les cas 279 logements sociaux et privés sont à démolir.

1 Les logements sociaux

Un immeuble situé au 38 rue Lépine de 116 logements ainsi qu’un autre appartenant au logement Français (aujourd’hui à I3F) vont être détruits. L’immeuble du 38 rue Lépine comprend 4 cages d’escalier (CDEF) et avait été réhabilité en 1993 par l’office municipal de Bois-Colombes (propriétaire à cette époque) puis avait été vendu à l’office propriétaire actuellement propriétaire.

Cette démolition pose les questions suivantes :

Sur son coût d’abord. Pour le 38 Lépine, la vente du foncier de l’office départemental agrégé aux coûts de démolition, de reconstruction, des déménagements des locataires produit un total très supérieur à la réhabilitation de cet immeuble considéré par les experts en bon état.

Sur le relogement ensuite. 116 logements au 38 Lépine, autant de locataires à reloger en trois ans alors qu’en moyenne la commission attribution des logements de l’OPDHLM attribue pour Bois-Colombes entre 30 et 40 logements par an. En prenant en compte cet ordre de grandeur, tous les efforts en matière d’attribution ont été pendant plusieurs années portées vers cette opération. En conséquence la liste des demandeurs de logements sociaux s’est très largement étendue. En outre, aucune enquête sociale n’a été réalisée sur la nature des relogements (combien de ménages relogés ? Combien de ménages relogés selon leur souhait ? Avec quel reste à charge ? Quelle diminution de la sur ou sous occupation ? Ce type de démolition peut aussi être le lieu d’une « évaporation naturelle » des locataires (voir les analyses de Cf Géo) qui partent du parc social et de la ville pour habiter ailleurs faute de trouver une solution acceptable. Dans ce cas le bailleur doit expliquer ce phénomène.

Sur la reconstitution de l’offre enfin. La municipalité n’a toujours pas répondu précisément à deux questions que le commissaire enquêteur avait déjà posées en 2008, où et quand les logements sociaux seront reconstitués ? En souhaitant la démolition avant la reconstruction, la municipalité a aggravé la situation de son parc social en baissant automatiquement l’offre alors que la demande est extrêmement forte en Ile-de-France. En outre, de quelle nouvelle offre s’agira-t-il ? Les loyers (agrégés aux charges) seront-ils adaptés à la demande enregistrée à Bois-Colombes ? Aucune réponse n’est non plus apportée à cette question.

Outre la démolition de logements sociaux, la ZAC nord présente un taux déficitaire de logements sociaux à venir ;  plus faible que ce que le PLU préconise car on ne compte que 12 % de logements sociaux à venir sur le secteur. En effet seuls 136 logement sociaux sont prévus pour 1.100 logements au total. Au regard de la situation du logement en Ile-de-France, l’argument des logements étudiants n’est pas recevable. S’il faut bien construire des logements étudiants (conventionnés) ils ne peuvent l’être en étant considérés comme des équivalents de logement sociaux. En effet les étudiants qui vivent en résidence et les ménages vivant dans un immeuble HLM n’ont pas du tout la même trajectoire résidentielle ni les mêmes raisons d’habiter des logements conventionnés. Pour que la ZAC nord réponde à l’utilité publique il faut qu’elle comprenne au moins 20 % de logements sociaux. D’autant plus pour une ville qui n’a pas atteint le seuil de la loi SRU.

2) Les logements privés

Depuis des années la municipalité a choisi de préempter ou d’acquérir à l’amiable et de supporter le portage foncier. Une vingtaine de logements ont été acquis ainsi. Plus de 110 logements privés sont concernés par la déclaration d’utilité publique. Ce chiffre est particulièrement important au regard d’autres DUP dites « aménagement ».  Des pavillons et des petits immeubles sont visés par les démolitions. Le projet pourrait être maintenu avec beaucoup moins de démolitions mais la mairie est sourde à toute remarque qui peut lui être faite.

La démolition du parc privé couvre deux situations : les propriétaires occupants et les locataires. Les propriétaires occupants demandent une indemnisation juste. Un certain nombre d’entre eux ont reçu des propositions qui se trouvent tout à la fois en dessous du prix qu’ils souhaitent obtenir de leur logement et par ailleurs en dessous du prix estimé par des experts. Dans ce cas ils sont obligés de quitter Bois-Colombes ou de s’installer dans un logement beaucoup plus petit. Les locataires souhaitent être relogés dans le parc social de la ville. Dans les deux cas ces ménages, qui n’ont rien demandé à personne, souhaitent seulement continuer à vivre dans la ville qu’ils ont choisie.

Or, les choses ne se passent pas ainsi. Les propriétaires craignent que comme dans certains cas de préemption, ils soient obligés de vendre à un prix inférieur à celui du marché.  Les locataires quant à eux n’ont reçu aucun signe permettant de penser qu’un logement leur sera proposé. Pour preuve, lors du conseil municipal du 13 décembre 2011 le maire a refusé de mettre en place un dispositif d’accompagnement social au relogement. Il juge que la permanence d’un élu, désigné spécialement, suffit à répondre aux besoins. Cette position montre la méconnaissance que certains ont de ces opérations et du quartier. Ainsi, j’ai rencontré plusieurs personnes, notamment dans la rue Lépine qui ne maîtrisant pas assez les codes de la langue française, ne pourront pas remplir un dossier de demande de logement social sans aide extérieure. Le maire affirme que les ménages n’ont qu’à remplir ces dossiers mais tous n’ont pas les capacités requises.

Les constructions de logement privé posent d’autres questions. D’abord leur augmentation considérable de 499 à 864  unités. Le déficit de logements en Ile-de-France ne doit pas faire oublier que c’est un certain type de logements qui est surtout demandé. En l’occurrence accessible à des individus dont le revenu médian s’établit à 1500 euros par mois. Dans le cas de la ZAC nord l’ensemble des programmes actuellement en pré-commercialisation indiquent des prix de vente inaccessibles pour la plupart des franciliens (5000 euros du m²). Bouygues aménageur a obtenu d’obtenir l’intégralité de la constructibilité pour Bouygues promoteur. Ce montage aurait pu faciliter le montage en prix maîtrisés qui permet aux ménages de moins s’endetter pour accéder à la propriété. La municipalité qui va vendre ses terrains aurait pu exiger que les prix de sorties des appartements ne dépassent pas tel ou tel seuil. En refusant de procéder ainsi, la municipalité laisse faire le marché et contribue au séparatisme social puisque seuls les plus riches pourront s’installer sur la ville.

En résumé, le programme a été modifié sans que la raison n’ait jamais été explicitée. En tout état de cause l’augmentation manifeste du nombre de logements privés résulte de l’année de négociation avec l’aménageur retenu : Bouygues Immobilier. Il n’est pas certain que l’aménageur ait raisonné autrement qu’en matière financière pour justifier l’inflexion du programme qui par ailleurs ne voit pas son programme d’équipements, qu’il est tenu de financer partiellement, augmenter en conséquence.

Aucune délibération en conseil municipal, ni aucune trace d’étude sur les besoins en matière de logements à Bois-Colombes et dans son agglomération n’ont été réalisées afin d’expliquer le programme de logements retenu. Le plan local de l’habitat (PLH) est caduque depuis 2008. Un nouveau PLH aurait dû être créé pour mesurer les besoins et répondre à la demande identifiée. Comment sans cet outil de connaissance, la municipalité peut donner un contenu au programme de logements à venir ? (surface des appartements, prix de vente des appartements, part de logements sociaux, nature de ces logements sociaux). Ainsi, on constate une baisse très significative de la surface des appartements de 75 à 55 m² en moyenne alors que le PLU modifié en 2009 prévoit une surface SHON d’en moyenne 86 m² (rapport de présentation p.4). Alors que les nouveaux arrivants de Bois-Colombes sont essentiellement des familles, on leur offre des logements petits. La logique suivie n’a donc pas été de répondre aux besoins des Bois-colombiens et des habitants de l’agglomération. Il n’y a donc dans ce cas pas d’utilité publique.

III Incohérences de la ZAC nord avec les trois orientations du PADD :

Première orientation : Préserver la qualité du cadre de vie Bois-Colombien, élément identitaire de la commune.

Beaucoup de Bois-Colombiens contestent la morphologie du programme (hauteur des bâtiments, répartition des imeubles, etc). Les plus anciens la contestent mais également les nouveaux arrivants, les familles qui se sont installés il y a quelques années car cherchant « le cadre de vie Bois-Colombien, élément identitaire de la ville ». Ils se sentent « trahis » par ce projet d’aménagement qui remplacent le caractère pavillonnaire du quartier par des immeubles imposants. On ne peut donc pas parler de préservation du  cadre de vie dans cette configuration.

Seconde orientation : Améliorer les déplacements et la circulation

La création d’un grand nombre de logements sur une petite surface (5 hectares) pose la question de l’engorgement des voitures et du stationnement. Même si le PLU offre un nombre potentiels de parkings confortables afin qu’ils profitent également aux riverains d’immeubles qui ne peuvent pas se garer, ce seuil va entraîner une augmentation nette du nombre de voitures dans un quartier qui va créer plutôt des voies douces. Le rue Vitel par exemple avec des très petits trottoirs n’a pas le gabarit pour recevoir un afflux de voitures important. Sans compter la résidence étudiante (qui n’aura pas de parkings), on dénombre 960 logements. Si l’on multiplie par 1,5 place de parking on obtient un potentiel de 1 440 voitures qui devront passer dans des rues étroites et peu nombreuses. On ne peut donc pas parler d’amélioration des déplacements et de la circulation.

Troisième orientation : Pérenniser et renforcer l’activité économique dans la commune

Le volet économique de cette ZAC, inscrit dans l’étude d’impact du dossier de création, devait tout à la fois répondre aux besoins de proximité et produire une nouvelle offre commerciale pour toute la ville (des magasins de grande envergure relatifs à l’habitat et aux loisirs). La SHON envisagée s’élevait alors à 10.000 m². Elle n’a cessé depuis de se réduire pour atteindre 5.000 m² sachant qu’elle pourra se réduire encore. On ne renforce donc pas l’activité économique dans la commune en créant aussi peu d’activités. On ne pérennise pas non plus les activités existantes considérant qu’une partie est détruite et que l’autre sera très fragilisée par l’arrivée des nouveaux commerçants. On ne peut donc pas parler de pérennisation et de renforcement de l’activité économique.

Lire la suite