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Méconnaissance de la Commune des immeubles à exproprier ou bien volonté de réduire au maximum l’indemnité de dépossession ? Saison 2

Encore un jugement d’expropriation où la Ville se montre peu empathique envers ses futurs ex bois-Colombiens car il est fait remarquer que « La Ville ne justifie d’aucune offre de relogement en dépit des nombreuses demandes des époux depuis août 2015 »

 

La Ville souhaite-elle aider ses administrés ou bien les chasser pour faire place nette à un aménagement plus conforme à ses souhaits. Combien de solutions de relogement ont été proposées dans le cadre de l’opération ?

Si la municipalité se préoccupait vraiment du sort des expropriés elle aurait dû appliquer et faire appliquer par le concessionnaire les dispositions du traité de concession de la ZAC. Celles-ci indiquant que avant d’aboutir à une expropriation il doit être privilégié une procédure d’acquisition amiable sur « des bases financières raisonnables« .

 

Offre financière raisonnable signifie qui a du sens par rapport au marché immobilier. Or encore une fois et malheureusement comme lors du dernier conseil (soit la totalité des cinq jugements) la Ville propose un prix largement inférieur à ce que peuvent prétendre les expropriés.

 

Ainsi, aucun des termes de comparaison présentaient par la Ville ne sont retenus car trop anciens et le Juge argue « d’autant que Madame la Commissaire du Gouvernement démontre bien une augmentation importante du prix moyen sur les 3 dernières années ». Nous sommes très éloignés d’une offre raisonnable !

 

Le juge ne retient pas davantage l’avis de l’autorité publique « donné sans visite »  derrière lequel se retranchait la Maire pour justifier des indemnisations basses.

 

Pour en revenir au prix du m² proposé par la Ville, cette dernière voulait verser une indemnité principale de 112 200 (soit 3 206 euros du m²) et d’indemnité accessoire à 12 200 euros arrondit à l’inférieur au lieu de 12 220 euros. Ce qui conduit à faire des économies sur le malheur des gens !

Le Juge quant à lui propose 4 350 euros du m² soit 35% de plus pour arriver à une indemnité principale de 152 337€ et 16 234 € d’indemnité accessoire.

Ce qui fait un total de 168 571 euros contre 124 000, d’où une majoration de de + de 35% en faveur de l’exproprié, soit 44 151 euros.

 

Enfin le Juge octroie ce qui est légitime pour tout le monde sauf pour la Ville une indemnité de déménagement de 1 500 euros et le remboursement de 938 euros de taxe foncière car l’exproprié n’y est plus assujetti depuis la date de l’ordonnance d’expropriation qui emporte transfert de propriété.

 

Et comme pour les autres jugements la Ville est condamnée à payer une somme de 1 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

 

En conclusion, la municipalité argue toujours que la ZAC n’a pu être réalisée dans les temps à cause des requérants. S’il y avait eu une vraie concertation aboutissant à un projet respectueux des habitants expropriés à qui on aurait proposé de vraies compensations financières, elle n’en serait pas à se faire condamner systématiquement par le Juge de l’expropriation.

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Méconnaissance de la Commune des immeubles à exproprier ou bien volonté de réduire au maximum l’indemnité de dépossession ?

Lors du conseil municipal en date du 19 décembre 2017, cinq décisions concernaient l’autorisation à donner donnée à Monsieur le Maire de signer les conventions d’indemnisation à intervenir dans le cadre de cinq expropriations de la ZAC Pompidou Le Mignon.

Comme ces décisions étaient prises en application d’une exécution des jugements du Tribunal de Grande Instance de Nanterre fixant les indemnités allouées aux expropriés, nous ne pouvions pas décemment voter contre. Toutefois, nous nous sommes abstenus pour marquer notre refus de cautionner cette opération d’aménagement plutôt tournée vers le profit d’un promoteur que vers le bien-être de ses habitants actuels. D’autant que la lecture des jugements est révélatrice de la perception que se fait l’équipe municipale de ses habitants du quartier Nord et surtout montre le peu de considération des expropriés qualifiés, lors d’un précédent Conseil Municipal, de « dommages collatéraux »

Ainsi, la Commune, qui se montre peu regardante sur le coût de certains équipements publics, minimise le prix du m² des biens des expropriés, pour des raisons discutables et alors qu’il s’agit d’une situation dramatique pour les personnes concernées.

Par exemple, en discréditant le bien concerné en le qualifiant « d’immeuble en état d’entretien médiocre » et que « le Bien est situé dans un quartier excentré de Bois-Colombes ». Alors que le Juge de l’expropriation retient « l’immeuble de la copropriété étant dans un état général correct » certes qualifié d’aspect un peu « vieillot » » et où le Bien bénéficie d’un environnement de proximité décrit de manière agréable.

Par ailleurs, la résorption d’habitat insalubre invoquée par la municipalité pour justifier la création de la ZAC Nord et les expropriations subséquentes est mise à mal dans une affaire concernant un pavillon que le Juge de l’expropriation a qualifié de  « Maison de type meulière particulièrement bien entretenue avec de beaux volumes et doté d’un grand jardin espace d’agrément très bien entretenu et arboré avec de nombreuses essences variés dont des arbres en pelouse avec une piscine semi enterrée en bois ».

Autre méthode pour diminuer le prix : oublier des m² correspondant à la surface d’une véranda ayant pourtant fait l’objet d’un permis de construire et d’un accord de la copropriété (la Mairie étant copropriétaire dans l’immeuble).

Cet oubli est d’autant plus surprenant quand on sait que la ville est propriétaire de 2 des 4 appartements de l’immeuble, et que chaque année depuis 4 ans il y a une réunion de copropriétaires avec le représentant de la ville et que la réunion se tient dans…. la pièce oubliée dans la surface estimée par la ville !

Dans une autre affaire, c’est 27 m² qui sont oubliés.

Pour établir le prix proposé, la Commune doit fournir un état comparatif des biens vendus dans les environs du biens expropriés or la Ville ne comprend pas ce que signifie comparaison car le Juge de l’expropriation exclut dans une affaire l’ensemble des références fournies par la Ville «  s’agissant de cessions d’appartements de type T1 ou T2 dans un état médiocre ou vieillissant  situés en étage sans ascenseur et sans jardin » ou dans une autre ce sont 4 termes de comparaison sur 6 qui sont rejetés par le Juge pour défaut de critères objectifs de comparaison « la différence de surface très importante entraînant de fait un niveau de confort d’habitation bien moindre » (des surfaces habitables de – 100m² alors que le bien en fait plus de 140 m²)

 

Nous dénonçons depuis longtemps le projet de la ZAC Nord tel qu’il a été lancé par la majorité municipale : sans véritable concertation, un coût final d’acquisitions foncières important pour la Ville, des permis de construire modifiés sous la pression des procédures engagées par certains habitants, des offres d’indemnisations anormalement basses.

Au-delà d’une opération immobilière privée, il s’agit d’histoires humaines malmenées, de familles en souffrance qui, après avoir été expulsées de leur logement sont maintenant contraintes de s’éloigner de Bois-Colombes.

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ZAC Nord : Toujours 300 m² de jeux extérieurs d’amputés

Dans une délibération, lors du conseil municipal en date du 10 octobre 2017 dernier, portant sur l’avenant au traité de concession d’aménagement conclu avec la Société Bouygues Immobilier aménageur de la zone d’aménagement concerté Pompidou Le Mignon nous notons avec stupéfaction que la mention de la surface des espaces extérieurs privatifs est toujours d’environ 1 600 m². Or, cette surface est amputée par Bouygues à son profit de presque 300 m². Aujourd’hui, puisque les PC HI et JKL ont été délivré cela signifie que les espaces extérieurs privatifs n’atteindront jamais 1 600 m², sauf à vouloir réécrire les lois de la géométrie euclidienne.

 

Il est quand même surprenant que la ville ait accordé un PC (le JKL) alors que Bouygues dans le cadre du PC HI avait subtilisé une part des espaces destinés aux cours de récréation des centres de loisirs et que le seul moyen de récupérer cette surface était peut-être le terrain d’assiette du lot JKL.

 

Pour vérifier les surfaces, il suffit de les faire contrôler par un géomètre expert étant entendu que la voie de desserte pompier des immeubles ne peut être assimilé à un espace de jeux extérieurs comme ont osé le déclarer les avocats de Bouygues et donc ne peut être considéré comme un espace extérieur privatif. De surcroît, cette voie sera en copropriété puisqu’elle dessert les immeubles privés de Bouygues.

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Modification du contrat de concession, du programme des équipements publics de la ZAC Pompidou Le Mignon – Avenant à la convention d’association conclue entre HAUT DE SEINE HABITAT et BC et acquisition para la ville d’un volume immobilier pour la crèche

Lors du conseil municipal en date du 10 octobre 2017 dernier, nous avons voté CONTRE cette proposition parce que d’une part, les informations fournies aux membres du Conseil municipal sont erronées et d’autre part, l’opposition n’est pas écoutée lorsqu’elle dit des choses intéressantes qui se révèlent encore plus pertinentes 4 ans après et enfin, la majorité ne respecte pas le projet qu’elle avait envisagé.

 1/ Dans la note d’information (2), il est précisé que désormais l’aménageur va apporter une participation financière et non plus livrer l’équipement brut de béton et que cette participation – qui était initialement intégrée au montant global de valorisation des locaux apportés par l’aménageur – s’élève à 800.000 €.

 Or, ce volume immobilier était, en Juillet 2012, lorsqu’il a été évoqué en Conseil municipal, évalué à 693.000 € et non pas 800.000 €. Cependant, dans la délibération relative à la cession, est évoqué une somme de 865.945 € TTC (page 144) et on pourrait donc se dire que c’est 800.000 € + TVA et que la ville récupérera une partie de la TVA.

 Mais non, dans la modification des équipements publics du contrat de concession (page 130), on voit une participation de l’aménageur de 800.000 € + une participation de la commune de 65.945 € pour un coût de 865.945 € HT. 

Manifestement, certains ont des problèmes avec les additions et avec la TVA. Donc, la question est simple : pourquoi la participation de l’aménageur ne s’élève-t-elle pas au montant TTC du prix d’acquisition, soit 865.945 € TTC (à supposer qu’il s’agisse bien du montant TTC et non du montant HT) ?

Réponse de Monsieur REVILLON : Un engagement avait été pris : la crèche devait se faire au prix de revient. Comme il y a plus de 120m2, c’est plus cher… . Il n’y a pas de TVA sur le prix d’acquisition. C’est une erreur dans les documents.

 

2/ Dans le Conseil Municipal de 2012, avait été soumis au vote l’approbation de la convention d’association à conclure entre l’OPDHLM, BC et BOUYGUES. A l’époque, dans cette convention (2bis) :

–          Le volume immobilier (brut de béton) devant servir à la crèche était évalué à 693.000 €, ce qui correspondait à la participation de BOUYGUES ;

–          Il était précisé : « la ville supportera in fine le coût au-delà de la somme ci-dessus selon modalités à convenir ultérieurement », sachant qu’à l’époque, l’OPDHLM avait prévu de demander un avis des domaines. Ce qui signifiait que, si la valeur pour l’OPDHLM était supérieure à son coût de construction, le coût devenait un surcoût et nous aurions à payer la différence.

Nous avions donc alerté sur la possibilité de devoir payer un surcoût supplémentaire potentiel au vu d’une telle rédaction. Et nous avait été assuré que « Simplement, l’OPDH et BOUYGUES ne parvenaient pas à se mettre d’accord sur le coût, dans la mesure où l’Office construisant ce bâtiment, s’interrogeait sur les surcoûts potentiels de la crèche. Ainsi, nous ne souhaitions pas que ce débat s’éternise autour de cet article, et parce que nous savons, au vu de notre expérience de construction des crèches, que nous sommes tout à fait dans le prix que cela coûtera, nous avons indiqué que, si ultérieurement, nous souhaitions des travaux supplémentaires parce qu’on vous livre une crèche brut de béton et que c’est nous qui l’aménageons, nous prendrions à nos frais les surcoûts éventuels ».

 Or, on s’aperçoit aujourd’hui que notre remarque était pertinente puisque, si on avait laissé la convention telle quelle, on aurait dû régler 600.000 € supplémentaire puisque les domaines ont chiffré le bien à 1.200.000 € !!!

Question : n’y a-t-il pas un risque de redressement fiscal ou autre au vu de la différence largement supérieure aux 10% autorisés par les Domaines entre leur évaluation à 1.200.000 € et le prix d’acquisition de 865.945 € ?

Réponse de Monsieur REVILLON : Non car il y avait un engagement à 800.000 € avec BOUYGUES. C’est pour cela qu’ils ne sont pas allés plus loin. Il ne peut pas y avoir de redressement fiscal car c’est pour un équipement public et le fisc n’en a rien à faire !!!

3/ La destination de ce volume a été modifiée : en effet, bien qu’il soit passé de 720m² à 834m², la destination est réduite :

Toujours lors du Conseil Municipal du 9 Juillet 2012, Mme MARIAUD avait précisé que cet équipement d’environ 750m² devait permettre l’installation d’une crèche traditionnelle de 40 berceaux, d’une Maison d’Assistantes Maternelles (MAM) permettant d’accueillir 16 enfants supplémentaires et d’un Relais d’Assistantes Maternelles (RAM) (2ter).

Or, maintenant, les documents n’évoquent plus que la crèche de 40 berceaux et le RAM (page 129) en précisant que c’est parce que ce volume doit également accueillir un RAM qu’il est porté à 834m², ce qui est faux puisque, lors du précédent conseil de 2012, le volume prévu contenait plus qu’une crèche de 40 berceaux et un RAM.

Questions : L’idée d’une Maison d’Assistantes Maternelles est abandonnée ? De plus, on se retrouve avec un espace suffisamment grand pour 60 berceaux (bien que ce nombre de 60 ait été initialement envisagé lorsque l’espace n’était que de 720m² pour finalement le ramener à 40) mais on le limite toujours à 40 ? Pourquoi ? Alors qu’on sait qu’on manque de places en crèches sur Bois-Colombes ?

 

Réponse de Monsieur REVILLON : Il faut ce volume car la population augmente et il y a plus de besoins pour les enfants. Il estime qu’on pourra faire ce que l’on veut en mettant ce que l’on souhaite lorsqu’on aura l’équipement.

Réponse de Madame MARIAUD, : La MAM n’est pas abandonnée. Elle ne sait pas pourquoi elle a disparu du programme d’équipements publics alors qu’elle est prévue depuis le début du projet.

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Une offre financière de rachat (dé)raisonnable dans le cadre des expropriations de la ZAC Nord à Bois-Colombes

Pour acquérir les biens immobiliers dans la ZAC PLM\Le Mignon, une procédure d’expropriation a été engagée, ce qui a pour conséquence de contraindre des familles entières (280 au total) à quitter de force leur logement et leur quartier.

En 2010, Bouygues s’est engagé, dans le traité de concession signé avec notre ville, à proposer à chaque exproprié, avant de déclencher la procédure d’expropriation, une offre financière de rachat raisonnable.

En février 2014, le Tribunal a transféré la propriété des biens des expropriés à Bouygues qui, selon la loi, est la seule à pouvoir en informer les propriétaires concernés. Bouygues ne l’a fait que 9 mois après la décision, sans joindre les ordonnances d’expropriation qui sont indispensables pour effectuer un recours. Malgré l’intervention d’avocats, ce n’est que sous la menace d’une injonction d’huissier que Bouygues a enfin communiqué copie de l’ordonnance, à la veille de l’expiration du délai de 2 mois.

L’été dernier, le promoteur a affiché les permis de démolir sur les murs des maisons, sans prévenir et sans avoir fait la moindre proposition financière aux personnes concernées. Situation extrêmement angoissante qui a notamment conduit un propriétaire, prévenu par un voisin, à revenir d’urgence de vacances pour faire suspendre la démolition, alors même qu’il n’avait pas été payé du prix d’acquisition !

A Noël 2016, Bouygues a fait parvenir ses propositions d’acquisition à 2.700 € du m² habitable (alors que, dans une procédure d’expropriation récente, le rapporteur public a proposé 4.000 € du m² pour des biens vétustes d’un quartier à l’abandon de Gennevilliers et que le prix au m² à Bois-Colombes est en moyenne de 5.200 € pour les appartements et à 6.400 € pour les maisons), en sous-estimant les surfaces habitables de 15 à 50 % en moyenne, alors même qu’il en disposait dans les dossiers de permis de démolir.

Tragique situation qui n’empêche pas la majorité municipale de nous attaquer lorsque nous osons critiquer cette opération.

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Des montants de subventions départementales qui posent questions

Dans le cadre de la demande d’approbation du contrat de développement à conclure entre le Département des Hauts-de-Seine et la Commune de Bois-Colombes, nous avons interrogé, lors du conseil municipal du 11 octobre 2016, la municipalité sur les critères utilisés pour la répartition des subventions départementales. A savoir :

Opération n° 1 – Réhabilitation/restructuration du Château des Tourelles : 900.000 €

Opération n° 2 – Equipement petite enfance de la Zac PLM : 800.000 €

Opération n° 3 – Bassin de rétention des eaux pluviales de la Zac PLM : 1.600.000 €

Il est évident qu’au vu de ces montants, les bois-colombiens sont en droit de se poser des questions sur les priorités retenues.

De plus, en analysant les montants dans le contrat de développement, nous restons dubitatifs sur les financements des équipements publics par l’aménageur et le reste à charge à la commune tels qu’annoncés dans le traité de concession et le dossier de réalisation de la ZAC PLM (Pompidou-Le Mignon).

Premièrement, pour un montant estimé de l’opération de 2.537.000 € HT, le département finance la petite enfance à la hauteur de 800.000 € et la participation de l’aménageur Bouygues immobilier pour 693 000 €. Or, dans le dossier de réalisation (pages 28 et 29), la crèche et le centre de loisirs étaient pris en charge par l’aménageur à 100% et aucune somme ne figurait dans la colonne de la Commune. En fait, cette somme de 693 000 € correspondrait à la valorisation des locaux livrés bruts de béton et par soustraction la commune paierait 1.044.000  € pour l’aménagement.

Deuxièmement, pour un montant estimé de l’opération de 4.066.177 € HT, le département finance le bassin de rétention des eaux pluviales de la Zac PLM pour 1.600.000 € et l’aménageur pour 428 000 €. Or, dans le dossier de réalisation (pages 29 et 40), le bassin était estimé à 570.700 € dont 75% était pris en charge par l’aménageur.

Avons-nous donc droit à un aménagement complémentaire ?

Non évidemment, cela serait trop simple. En réalité, dans le dernier paragraphe du Chapitre 2.1.3 « Réalisation d’un bassin de rétention des eaux pluviales dans le Parc Pompidou » du Contrat de développement Département Ville de Bois-Colombes, il est stipulé : « L’opération porte sur des acquisitions foncières et la création d’un ouvrage de rétention des eaux pluviales ». La somme de 1.600.000 € versée par le Département va donc également servir à des acquisitions foncières. Mais alors lesquelles ?

Sur l’emplacement prévu du bassin et du canal, il n’y a pas besoin d’acquisitions foncières. S’agit-il d’acquisitions anciennes ou futures pour la reconstitution du parc pour restituer le foncier vendu à Bouygues ? Mais cela ne concerne pas le bassin !

Réponse de Monsieur Révillon : Il s’agit d’acquisitions pour la reconstruction du parc.

Si on fait abstraction de cet imbroglio dans le montage financier de cette opération, la reconstruction du parc coûte donc à la commune 2.038.177 € (4.066.177 € – 1.600.000 € – 428.000 €).

Deux leçons à retenir du financement de la ZAC PLM à travers ce contrat de développement :

  • La première est que l’affirmation d’un coût modique pour la Commune des équipements publics futurs et de la reconstruction du parc était trop belle pour être vraie ;
  • La deuxième est que si on voulait rendre les choses plus incompréhensibles on ne s’y prendrait pas mieux
 
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Une demande de prorogation de Déclaration d’utilité publique de la ZAC Nord alors que les termes du traité de concession ne sont pas respectés

Une des raisons évoquées, lors du conseil municipal en date du 11 octobre 2016, pour justifier une demande à Monsieur le Préfet des Hauts-de-Seine de proroger la déclaration d’utilité publique du 27 juin 2012, serait liée aux retards d’exécution engendrés par les contentieux intentés sur le périmètre de la ZAC.

Nous avons rappelé que ce contentieux est notamment dû au fait que l’aménageur n’a pas respecté les termes même du traité de concession. En effet, ce dernier privilégiait la voie amiable, afin que les procédures d’expropriation fassent seulement suite à l’échec de démarches amiables entreprises par l’aménageur envers l’ensemble des propriétaires des terrains inscrits dans le périmètre de la ZAC comme stipulé dans le traité de concession : « Au préalable, l’Aménageur produit la justification que ses efforts pour parvenir à une acquisition amiable n’ont pu intervenir sur des bases financières raisonnables, notamment en fonction des estimations domaniales intervenues sur le secteur ou de l’état d’occupation des biens et que les solutions de relogement ont soit été refusées, soit se sont avérées incompatibles avec la vocation de la Z.A.C. »

Or, il n’y a pas eu de justification de cet effort de négociation puisqu’il n’y a pas eu l’once d’une négociation. Ainsi, encore aujourd’hui, des bois-colombiens n’ont toujours pas eu de proposition. En fait, en 2011, ces habitants ont seulement reçus un recommandé de l’aménageur les informant de l’enquête d’utilité publique puis trois ans après un recommandé les avertissant que leur bien avait été transféré à l’aménageur. Enfin, cet été des panneaux des permis de démolir ont été implantés sur leurs terrains toujours sans la moindre proposition financière ou de relogement.

Aussi, en approuvant la délibération, chaque conseiller(e) ne se contente pas de demander la prorogation de la déclaration d’utilité publique mais manifeste, à titre individuel, qu’il est indifférent aux méthodes employées par l’aménageur, voire les approuve… et ce, au détriment des bois-colombiens concernés.

 
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Quartier Nord, des acquisitions foncières nécessaires ?

Il est stipulé dans le rapport du compte administratif 2015 que les dépenses les plus significatives « ont porté sur les acquisitions foncières nécessaires à l’aménagement de son quartier nord (4,4 M€) »

Pourquoi la Ville consacre 4M€ pour acquérir des immeubles afin qu’un promoteur privé puisse construire des logements de standing qui lui rapporteront beaucoup d’argent ?

Pour qu’au final, nous perdions sur le quartier Nord 5 993m² d’espaces verts (aujourd’hui Pompidou + Le Mignon = 10 229 + 5 964 = 16 193 m² d’espaces verts contre 10 200m² à l’avenir) ?

Alors même qu’il est prévu l’arrivée de 1 650 habitants supplémentaires…

Quant aux équipements publics (la crèche et le centre de loisirs), ils seront livrés « brut de béton », « clos et couvert », « fluides en attente » pour une participation estimée à 1.530.000 € pour l’aménageur mais combien pour la Commune ?

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Adieu Parc Pompidou !

Lors du Conseil municipal du 07 juillet, après avoir voté la désaffection puis le déclassement d’une partie du Parc Pompidou – opération qui permet d’intégrer un bien dans le domaine privé communal afin de le vendre – nous étions appelé à voter la cession de 3 585 m² du terrain correspondant à la partie Nord du Parc Pompidou (zone où des maisons individuelles construites par Bouygues auront un accès direct sur le Parc).

Bien sûr cette, vente, d’après la municipalité, est économiquement intéressante pour les finances publiques.

Afin de vérifier cette affirmation, nous nous sommes livrés à un calcul réalisé à partir des montants définis dans la décision 2015/S03/024 Modification de l’autorisation de programme « Réaménagement et extension du parc Pompidou » et des crédits de paiement y afférents. Or, nous obtenons du côté des recettes 6 370 322 euros (3 317 322 de vente + 875 000 de montant le F.C.T.V.A. à percevoir + 2 178 000 d’équipements réalisés par l’aménageur) et du côté des dépenses 12 006 330 euros (829 330 de ristourne pur vente en bloc + 4 600 000 d’acquisitions immobilières préalables pour reconstruire le parc + 2 650 000 pour les acquisitions à venir + 2 000 000 d’exonération de taxe locale d’équipement concédé à Bouygues + 3 927 000 de de travaux, maîtrise d’œuvre et frais divers à la charge de la commune).

Alors, pour rééquilibrer cette opération, la municipalité rappelle que l’aménageur s’engage pour 15,3 millions d’euros d’équipements publics en omettant par exemple les 17,3 millions d’euros pour les finances publiques de la démolition-reconstruction  de l’HLM .

Mais pour en rester sur le réaménagement du parc qui a été présenté aux Bois-Colombiens comme une opération peu onéreuse, avouer qu’un coût de 7 636 000 euros ne peut se concevoir comme économiquement avantageux.

Et tout cela pour perdre 3 000m2 d’espaces verts en superficie !!! Certes le Parc Pompidou sera plus grand (en comptant les deux parties coupées par la rue) mais ne pas oublier que nous perdons le square Le Mignon.

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Comment une modification du Plan Local d’Urbanisme peut être opportune pour le calcul des hauteurs de bâtiments

Comment deux modifications techniques sur le calcul de la hauteur des bâtiments introduits dans le nouveau PLU permettent de gagner opportunément quelques mètres aux nouvelles constructions :

Ancienne rédaction de l’article Uar 10 relatif à la hauteur des constructions.

« La hauteur d’un bâtiment est mesurée au niveau du sol naturel jusqu’au point le plus haut de la construction, y compris les équipements techniques, les machineries d’ascenseur, les ventilations, … à l’exception :

– des cheminées,

– des garde-corps rendus obligatoires pour la sécurité et l’entretien des toitures-terrasses

 

Nouvelle rédaction de l’article Uar 10 relatif à la hauteur des constructions.

« La hauteur d’un bâtiment est mesurée au niveau du sol naturel jusqu’au point le plus haut de la construction, y compris les équipements techniques, les machineries d’ascenseur, … à l’exception :

– des cheminées et les ventilations

– des garde-corps en ce compris les acrotères formant garde-corps, rendus obligatoires pour la sécurité des toitures terrasses

Le premier point concerne le mot « ventilations » (éléments techniques permettant d’extraire l’air d’une construction) qui étaient prises en compte pour le calcul de la hauteur maximale se trouvent avec cette nouvelle écriture exclues.

Concrètement cela signifie qu’un bâtiment situé dans la ZAC Nord peut dépasser la hauteur maximale autorisée de 15 mètres puisque désormais ses ventilations ne comptent pas. Ce qui est opportunément le cas pour la hauteur d’un bâtiment qui s’élève au moins à 16,20 mètres.

 

Le second point est relatif à l’exclusion du calcul de la hauteur par les garde-corps.

Dans son ancienne rédaction ce qui était exclu du calcul des hauteurs est un ensemble d’éléments formant une barrière de protection permettant d’entretenir les toitures terrasses. Ainsi sont visées toutes rambardes placées au sommet du bâtiment sur le toit plat et non pas sur les terrasses privatives.

L’ajout du mot acrotères combiné avec la suppression du mot entretien a pour effet de prendre en compte dans l’exclusion les toitures terrasses privatives délimitées par des murets situés en bordure pour permettre le relevé d’étanchéité.

 

En conséquence, au-delà de l’aspect visuel d’une plus grande verticalité et  l’ajout d’ombrage car à l’aplomb du plan de façade, la hauteur du bâtiment avec son dernier étage avec toit terrasse dépasse la hauteur maximale autorisée soit 14,80 au lieu des 12 m prescrit par l’article.

 

Voilà comment par deux modifications opportunes du PLU, on supprime d’une part, tout risque de contentieux sur des hauteurs de bâtiments dont les permis sont déjà déposés et d’autre part comment la protection du tissu pavillonnaire – dont pourtant le Maire se vante d’être le protecteur – risque d’être mise à mal par des immeubles de grande hauteur.

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