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Contributions des élus Changeons d’èRe à l’enquête publique sur la ZAC Nord

Monsieur le Commissaire Enquêteur,

Dans le prolongement de notre rencontre du 11 Février dernier, nous vous adressons ci-après nos observations sur la ZAC PLM telle qu’elle est actuellement envisagée.

Avant d’entrer dans le détail de l’opération, nous nous permettons de souligner que votre mission contient, aux termes de l’arrêté du 16 Décembre 2011, l’enquête pour laquelle vous avez été désignée est constituée par :

  • une enquête parcellaire en vue de l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation du projet ;
  • une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique relative au projet de réalisation de la ZAC PLM à Bois-Colombes.

Par conséquent, il s’agit bien de l’intérêt public de l’intégralité de la ZAC dans son ensemble (incluant par conséquent les réalisations envisagées sur des parcelles qui sont d’ores et déjà la propriété de la ville et pas seulement les parcelles susceptibles de faire l’objet d’expropriations) qui est soumis à votre appréciation.

Concernant l’intérêt public de cette ZAC, nous nous attacherons plus particulièrement aux opérations de logement prévues et qui n’ont eu de cesse d’évoluer au fil du temps.

I Quel est le sens de cette ZAC ?

Dans le discours municipal que l’on retrouve dans les comptes rendu des conseils, il est indiqué que le motif de la ZAC est l’insalubrité du quartier. Or, l’étude d’impact réalisée pour le dossier de création ne constatait qu’une vingtaine de logements potentiellement insalubres. L’insalubrité a une portée juridique car les locataires d’un bâtiment déclaré insalubre doivent immédiatement quitter les lieux en raison du danger qu’ils encourent. Dès lors, la municipalité aurait dû anticiper ces dégradations avant la ZAC et ne pas laisser ces logements se dégrader.

Puisque l’argument de l’insalubrité n’était pas recevable quelle peut être la motivation de la municipalité dans cette ZAC ? « La valorisation du quartier nord » est-il indiqué dans de nombreux documents dont le dossier de création. Que signifie la valorisation d’un quartier ? Le rendre plus accueillant, plus chaleureux, répondre aux besoins de la population existante et à venir, offrir une meilleure qualité de services publics et de qualité urbaine à ses habitants ? Sans jamais définir précisément le contenu de cette valorisation, celle-ci passe par la destruction d’un grand nombre de logements privés et sociaux.

Précisons que ce terme de valorisation est aussi attribué à l’opération Bourguignons/Le Cloarec. Les conséquences sont identiques : on y trouve des démolitions d’importance.

II Pourquoi faire cette ZAC ?

Cette ZAC dans son dossier de création prévoyait la construction de 775 logements au total dont 499 logements privés, 136 logements sociaux et 140 logements étudiants. Le traité de concession et le dossier de réalisation font état de 1100 logements répartis comme suit : 864 logements privés, 136 logements sociaux et 140 logements étudiants. Dans tous les cas 279 logements sociaux et privés sont à démolir.

1 Les logements sociaux

Un immeuble situé au 38 rue Lépine de 116 logements ainsi qu’un autre appartenant au logement Français (aujourd’hui à I3F) vont être détruits. L’immeuble du 38 rue Lépine comprend 4 cages d’escalier (CDEF) et avait été réhabilité en 1993 par l’office municipal de Bois-Colombes (propriétaire à cette époque) puis avait été vendu à l’office propriétaire actuellement propriétaire.

Cette démolition pose les questions suivantes :

Sur son coût d’abord. Pour le 38 Lépine, la vente du foncier de l’office départemental agrégé aux coûts de démolition, de reconstruction, des déménagements des locataires produit un total très supérieur à la réhabilitation de cet immeuble considéré par les experts en bon état.

Sur le relogement ensuite. 116 logements au 38 Lépine, autant de locataires à reloger en trois ans alors qu’en moyenne la commission attribution des logements de l’OPDHLM attribue pour Bois-Colombes entre 30 et 40 logements par an. En prenant en compte cet ordre de grandeur, tous les efforts en matière d’attribution ont été pendant plusieurs années portées vers cette opération. En conséquence la liste des demandeurs de logements sociaux s’est très largement étendue. En outre, aucune enquête sociale n’a été réalisée sur la nature des relogements (combien de ménages relogés ? Combien de ménages relogés selon leur souhait ? Avec quel reste à charge ? Quelle diminution de la sur ou sous occupation ? Ce type de démolition peut aussi être le lieu d’une « évaporation naturelle » des locataires (voir les analyses de Cf Géo) qui partent du parc social et de la ville pour habiter ailleurs faute de trouver une solution acceptable. Dans ce cas le bailleur doit expliquer ce phénomène.

Sur la reconstitution de l’offre enfin. La municipalité n’a toujours pas répondu précisément à deux questions que le commissaire enquêteur avait déjà posées en 2008, où et quand les logements sociaux seront reconstitués ? En souhaitant la démolition avant la reconstruction, la municipalité a aggravé la situation de son parc social en baissant automatiquement l’offre alors que la demande est extrêmement forte en Ile-de-France. En outre, de quelle nouvelle offre s’agira-t-il ? Les loyers (agrégés aux charges) seront-ils adaptés à la demande enregistrée à Bois-Colombes ? Aucune réponse n’est non plus apportée à cette question.

Outre la démolition de logements sociaux, la ZAC nord présente un taux déficitaire de logements sociaux à venir ;  plus faible que ce que le PLU préconise car on ne compte que 12 % de logements sociaux à venir sur le secteur. En effet seuls 136 logement sociaux sont prévus pour 1.100 logements au total. Au regard de la situation du logement en Ile-de-France, l’argument des logements étudiants n’est pas recevable. S’il faut bien construire des logements étudiants (conventionnés) ils ne peuvent l’être en étant considérés comme des équivalents de logement sociaux. En effet les étudiants qui vivent en résidence et les ménages vivant dans un immeuble HLM n’ont pas du tout la même trajectoire résidentielle ni les mêmes raisons d’habiter des logements conventionnés. Pour que la ZAC nord réponde à l’utilité publique il faut qu’elle comprenne au moins 20 % de logements sociaux. D’autant plus pour une ville qui n’a pas atteint le seuil de la loi SRU.

2) Les logements privés

Depuis des années la municipalité a choisi de préempter ou d’acquérir à l’amiable et de supporter le portage foncier. Une vingtaine de logements ont été acquis ainsi. Plus de 110 logements privés sont concernés par la déclaration d’utilité publique. Ce chiffre est particulièrement important au regard d’autres DUP dites « aménagement ».  Des pavillons et des petits immeubles sont visés par les démolitions. Le projet pourrait être maintenu avec beaucoup moins de démolitions mais la mairie est sourde à toute remarque qui peut lui être faite.

La démolition du parc privé couvre deux situations : les propriétaires occupants et les locataires. Les propriétaires occupants demandent une indemnisation juste. Un certain nombre d’entre eux ont reçu des propositions qui se trouvent tout à la fois en dessous du prix qu’ils souhaitent obtenir de leur logement et par ailleurs en dessous du prix estimé par des experts. Dans ce cas ils sont obligés de quitter Bois-Colombes ou de s’installer dans un logement beaucoup plus petit. Les locataires souhaitent être relogés dans le parc social de la ville. Dans les deux cas ces ménages, qui n’ont rien demandé à personne, souhaitent seulement continuer à vivre dans la ville qu’ils ont choisie.

Or, les choses ne se passent pas ainsi. Les propriétaires craignent que comme dans certains cas de préemption, ils soient obligés de vendre à un prix inférieur à celui du marché.  Les locataires quant à eux n’ont reçu aucun signe permettant de penser qu’un logement leur sera proposé. Pour preuve, lors du conseil municipal du 13 décembre 2011 le maire a refusé de mettre en place un dispositif d’accompagnement social au relogement. Il juge que la permanence d’un élu, désigné spécialement, suffit à répondre aux besoins. Cette position montre la méconnaissance que certains ont de ces opérations et du quartier. Ainsi, j’ai rencontré plusieurs personnes, notamment dans la rue Lépine qui ne maîtrisant pas assez les codes de la langue française, ne pourront pas remplir un dossier de demande de logement social sans aide extérieure. Le maire affirme que les ménages n’ont qu’à remplir ces dossiers mais tous n’ont pas les capacités requises.

Les constructions de logement privé posent d’autres questions. D’abord leur augmentation considérable de 499 à 864  unités. Le déficit de logements en Ile-de-France ne doit pas faire oublier que c’est un certain type de logements qui est surtout demandé. En l’occurrence accessible à des individus dont le revenu médian s’établit à 1500 euros par mois. Dans le cas de la ZAC nord l’ensemble des programmes actuellement en pré-commercialisation indiquent des prix de vente inaccessibles pour la plupart des franciliens (5000 euros du m²). Bouygues aménageur a obtenu d’obtenir l’intégralité de la constructibilité pour Bouygues promoteur. Ce montage aurait pu faciliter le montage en prix maîtrisés qui permet aux ménages de moins s’endetter pour accéder à la propriété. La municipalité qui va vendre ses terrains aurait pu exiger que les prix de sorties des appartements ne dépassent pas tel ou tel seuil. En refusant de procéder ainsi, la municipalité laisse faire le marché et contribue au séparatisme social puisque seuls les plus riches pourront s’installer sur la ville.

En résumé, le programme a été modifié sans que la raison n’ait jamais été explicitée. En tout état de cause l’augmentation manifeste du nombre de logements privés résulte de l’année de négociation avec l’aménageur retenu : Bouygues Immobilier. Il n’est pas certain que l’aménageur ait raisonné autrement qu’en matière financière pour justifier l’inflexion du programme qui par ailleurs ne voit pas son programme d’équipements, qu’il est tenu de financer partiellement, augmenter en conséquence.

Aucune délibération en conseil municipal, ni aucune trace d’étude sur les besoins en matière de logements à Bois-Colombes et dans son agglomération n’ont été réalisées afin d’expliquer le programme de logements retenu. Le plan local de l’habitat (PLH) est caduque depuis 2008. Un nouveau PLH aurait dû être créé pour mesurer les besoins et répondre à la demande identifiée. Comment sans cet outil de connaissance, la municipalité peut donner un contenu au programme de logements à venir ? (surface des appartements, prix de vente des appartements, part de logements sociaux, nature de ces logements sociaux). Ainsi, on constate une baisse très significative de la surface des appartements de 75 à 55 m² en moyenne alors que le PLU modifié en 2009 prévoit une surface SHON d’en moyenne 86 m² (rapport de présentation p.4). Alors que les nouveaux arrivants de Bois-Colombes sont essentiellement des familles, on leur offre des logements petits. La logique suivie n’a donc pas été de répondre aux besoins des Bois-colombiens et des habitants de l’agglomération. Il n’y a donc dans ce cas pas d’utilité publique.

III Incohérences de la ZAC nord avec les trois orientations du PADD :

Première orientation : Préserver la qualité du cadre de vie Bois-Colombien, élément identitaire de la commune.

Beaucoup de Bois-Colombiens contestent la morphologie du programme (hauteur des bâtiments, répartition des imeubles, etc). Les plus anciens la contestent mais également les nouveaux arrivants, les familles qui se sont installés il y a quelques années car cherchant « le cadre de vie Bois-Colombien, élément identitaire de la ville ». Ils se sentent « trahis » par ce projet d’aménagement qui remplacent le caractère pavillonnaire du quartier par des immeubles imposants. On ne peut donc pas parler de préservation du  cadre de vie dans cette configuration.

Seconde orientation : Améliorer les déplacements et la circulation

La création d’un grand nombre de logements sur une petite surface (5 hectares) pose la question de l’engorgement des voitures et du stationnement. Même si le PLU offre un nombre potentiels de parkings confortables afin qu’ils profitent également aux riverains d’immeubles qui ne peuvent pas se garer, ce seuil va entraîner une augmentation nette du nombre de voitures dans un quartier qui va créer plutôt des voies douces. Le rue Vitel par exemple avec des très petits trottoirs n’a pas le gabarit pour recevoir un afflux de voitures important. Sans compter la résidence étudiante (qui n’aura pas de parkings), on dénombre 960 logements. Si l’on multiplie par 1,5 place de parking on obtient un potentiel de 1 440 voitures qui devront passer dans des rues étroites et peu nombreuses. On ne peut donc pas parler d’amélioration des déplacements et de la circulation.

Troisième orientation : Pérenniser et renforcer l’activité économique dans la commune

Le volet économique de cette ZAC, inscrit dans l’étude d’impact du dossier de création, devait tout à la fois répondre aux besoins de proximité et produire une nouvelle offre commerciale pour toute la ville (des magasins de grande envergure relatifs à l’habitat et aux loisirs). La SHON envisagée s’élevait alors à 10.000 m². Elle n’a cessé depuis de se réduire pour atteindre 5.000 m² sachant qu’elle pourra se réduire encore. On ne renforce donc pas l’activité économique dans la commune en créant aussi peu d’activités. On ne pérennise pas non plus les activités existantes considérant qu’une partie est détruite et que l’autre sera très fragilisée par l’arrivée des nouveaux commerçants. On ne peut donc pas parler de pérennisation et de renforcement de l’activité économique.

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