La valeur locative dans le calcul de la taxe d’habitation et la taxe foncière

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que l’on pourrait tirer d’un bien en le louant dans des conditions normales.

La valeur locative cadastrale est l’une des bases qui sert à l’établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales, taxe d’habitation, taxe professionnelle, taxe foncière sur les propriétés bâties ou non-bâties.

La valeur locative cadastrale est calculée par l’administration pour l’ensemble des immeubles.

Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70).

Détermination de la valeur locative cadastrale

Les valeurs locatives des propriétés bâties ont été déterminées lors de la révision générale des évaluations foncières qui a eu lieu en 1970 sur la base des déclarations faites par les propriétaires.

Le mécanisme d’évaluation a conduit, pour chaque commune, à :

-         Etablir une typologie des différents locaux suivant leur « standing » ;

-         Classer tous les locaux dans les différentes catégories ;

-         Choisir des locaux représentatifs destinés à servir de référence au sein de chaque catégorie ;

-         Déterminer, à partir des conditions du marché locatif, la valeur locative des locaux de référence ;

-         Déterminer, par comparaison à la valeur locative des locaux représentatifs, la valeur locative de tous les locaux de la commune.

Une actualisation afin de tenir compte des évolutions générales des loyers date de 1980. Depuis, 1980, les valeurs locatives sont revalorisées forfaitairement chaque année par le Parlement.

Cette révision est effectuée à partir de coefficients établis au niveau national (fixé par la loi de finances en fonction d’indices macroéconomiques tels que les taux de croissance, d’inflation, etc.) après prise en compte des éventuels changements ayant affecté les locaux au 1er janvier tels que :

-         Constructions nouvelles ;

-         Changement de consistance c’est-à-dire des modifications du volume ou de la surface habitable ;

-         Changement d’affectation des locaux ;

-         Changement de caractéristiques physiques (modification d’éléments de confort) suite à des travaux de rénovation, d’ajout d’équipements nouveaux comme une salle de bain… ;

-         Changements d’environnement dus à une rénovation urbaine, une création d’espaces verts, etc.

Pour les constructions nouvelles ou modifiées depuis la révision générale, les évaluations sont faites à partir des déclarations souscrites par le propriétaire sur les mêmes principes que ceux retenus lors de la révision générale de 1970.

Pour les immeubles qui n’ont fait l’objet d’aucun changement important en cours d’année, les valeurs locatives de l’année suivante sont revalorisées par des coefficients fixés annuellement par les Lois de Finances.

La valeur locative qui est utilisée en 2009 et donc :

VLC1970 x coefficient actualisé x coefficient revalorisé de 1981 x … coefficient revalorisé de 2009 = VLC2009.

La valeur locative dans le calcul de la taxe foncière

La taxe foncière est calculée en multipliant la base d’imposition qui figure sur l’avis d’imposition par le taux fixé par la commune (actuellement 16,28%). Cette base d’imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. L’abattement de moitié est destiné à tenir compte des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

La valeur locative dans le calcul de la taxe d’habitation

Sur votre avis d’imposition figure trois notions :

-         la valeur locative brute ;

-         la valeur locative moyenne ;

-         la valeur locative nette.

La base d’imposition ou « valeur locative brute » correspond à la valeur locative cadastrale.

La valeur locative moyenne correspond à la valeur locative moyenne des logements de chacune des collectivités qui perçoit l’impôt. Cette valeur sert de base au calcul des différents abattements :

-         dit général (abattement facultatif) décidé par la collectivité locale qui peut fixer son taux à 5 %, 10% ou 15 % voire forfaitairement;

-         pour charges de famille (abattement obligatoire). Il est égal à 10 % pour les deux premières personnes à charge et à 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes. Ces taux peuvent être majorés de 5 ou de 10 points par les collectivités locales ;

-         en faveur des personnes disposant de faibles revenus (abattement facultatif) dont la collectivité locale peut décider de l’appliquer à  5 %, 10% ou 15 %;

-         en faveur des personnes invalides (abattement facultatif) dont la collectivité locale peut instituer un taux fixé à 10 %.

La base nette d’imposition dont le montant correspond à la valeur locative brute diminuée des abattements applicables.

La taxe d’habitation et calculée en multipliant la base nette d’imposition par le taux fixé par la commune (actuellement de 18,12 %).

Raison d’une réforme

Les valeurs locatives actuelles reposent sur des évaluations faites en 1970, actualisées en 1980 c’est dire à quel point les évaluations sont désuètes et ne reflètent plus les caractéristiques du parc immobilier et les conditions du marché locatif d’aujourd’hui.

Plusieurs tentatives ont été faites dans le but de réformer le système de la fiscalité locale et notamment de recalculer les valeurs locatives cadastrales mais rien n’a abouti.

Une loi du 31 juillet 1990 avait permis d’envisager une refonte du système, avec notamment une partie de la taxe d’habitation assise sur le revenu, et des travaux préparatoires de remise à plat des valeurs locatives au 1er janvier 1990. Les conséquences auraient été, en particulier, une baisse des impositions pour les logements HLM et des augmentations très importantes pour les logements du secteur privé. Devant l’ampleur des modifications, il a été préféré de ne rien faire.

L’équité vue par la Municipalité

Au nom du principe d’équité, Monsieur le Maire dans sa lettre en date du 13 mars 2009 invoque l’exigence d’une actualisation des valeurs locatives, sentiment partagé par tout un chacun. Il déplore les importantes distorsions entre les contribuables du fait que les habitants de logements récents payent beaucoup plus que ceux de logements antérieurs à 1970 car la base de ceux antérieurs à 1970 n’a jamais été réévaluée. C’est d’ailleurs son argument favori pour occulter le taux de taxe d’habitation le plus haut du département.

La dure réalité des chiffres et des comparaisons

L’équité se lit à l’aune des taux fixés par la collectivité locale à la valeur locative moyenne des logements. Pour cela, je vous invite à regarder les valeurs dans les lignes Abattements de votre déclaration.

De même, au nom de l’équité entre les concitoyens, nous devons comparer l’impôt moyen par habitant entre des communes de taille similaire. Là nous nous apercevons que nous avons la chance de vivre dans la commune où le montant moyen par habitant est de 316 euros alors que la moyenne des communes de même taille est de 199 euros (taux moyen de la taxe d’habitation 14,90%). (Source Direction Générale des collectivités locales – Octobre 2009).