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ZAC Nord : Quand la contestation de permis de construire n’est pas un abus de droit

Régulièrement, en Conseil Municipal, nous rappelons notre opposition aux méthodes utilisées par la majorité municipale et l’aménageur dans le cadre de la ZAC Nord pour détruire des pavillons, exproprier nos concitoyens parfois bois-colombiens depuis plusieurs générations, proposer des indemnisations trop faibles régulièrement majorées par le Juge de l’Expropriation (ce qui entraîne, outre des frais de justice, des condamnations de la ville à verser des sommes supplémentaires aux expropriés pour les indemniser de leurs frais d’avocats), etc.

Nous avons donc tenu à rappeler, lors du Conseil et en complément de notre vote CONTRE la résolution sur la démolition des immeubles sis 31 & 36, rue Armand Lépine et 54 & 56, rue Gramme (Cf. article publié il y a quelques jours), que l’action de BOUYGUES à l’encontre des propriétaires de l’un des immeubles faisant l’objet de cette résolution, visant à obtenir leur condamnation à plusieurs centaines de milliers d’euros au motif que leurs actions en contestation de plusieurs permis de construire étaient abusives (mais surtout visant à faire pression sur eux pour qu’ils abandonnent lesdits recours) avait fait l’objet d’un arrêt de la Cour d’Appel de VERSAILLES en date du 22 Septembre 2017 aux termes duquel BOUYGUES a été débouté de toutes ses demandes au motif que « les recours exercés par Monsieur et Madame X. à l’encontre des permis délivrés à BOUYGUES ne sont entachés d’aucun abus de droit ».

 

Nous avons tenu à le préciser en Conseil car le Maire et plusieurs Maires adjoints affirment régulièrement que les actions abusives de certains habitants de la ZAC sont à l’origine des retards dans les constructions.

Le Maire nous a répondu que, quelle que soit la couleur politique des maires, ils se préoccupent tous des opérations immobilières dans leur ville.

 

Ce à quoi nous avons répliqué que certains préféraient s’occuper du bien-être des habitants de leur ville plutôt que de celui des promoteurs…

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Méconnaissance de la Commune des immeubles à exproprier ou bien volonté de réduire au maximum l’indemnité de dépossession ? Saison 3

3 conseils successifs où nous devons nous prononcer sur des délibérations ayant attrait à l’exécution du jugement du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, fixant les indemnités allouées aux expropriés, 7ième décision où le jugement est défavorable à la Ville.

Et ce encore une fois sur tous les points.

Sur la mesure du Bien : La Ville retient 152 m² alors que le Juge de l’expropriation retient 170m² après prise en compte de pièces représentant une réelle plus-value comme le sous-sol, le garage, la buanderie, la terrasse.

Sur la détermination du prix au m² : La Ville propose un prix moyen de 3 805€/m² en se basant sur 5 ventes dont une seule sera retenue e, terme de comparaison valable.

Au final, le Juge retient 6.157€/m². Soit une indemnité principale (Ndlr correspond à la valeur vénale du Bien) de 1.046.690 (170*6.157) au lieu de 520.000 euros proposés par la Ville. La moitié !

A cela il faut ajouter une indemnité accessoire (Ndlr correspond aux indemnités pour couvrir les frais annexes suite à la dépossession du Bien) de 103.169 euros alors que la Ville l’avait seulement fixée à 52.500 euros.

La Ville doit aussi payer divers frais comme la taxe foncière pour les années 2015 2016 et 2017, les indemnités de déménagement, les frais de géomètre soit un montant total de 12 925 euros.

Et comme d’habitude la Ville est condamnée à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (texte permettant au juge d’allouer une somme, versée par le perdant, à la partie qui gagne un procès) pour 4.000 euros.

7 jugements, 7 décisions défavorables à la Ville, nous ne pouvons que constater que cette opération de ZAC est un fiasco.

Humain tout d’abord car la Ville exproprie ses propres habitants installés depuis des décennies, voire de tout temps pour certains et les humilie en leur proposant des offres financières indécentes.

Financier car la Ville au final aura dépensé énormément d’argent pour un parc qui ne devait rien lui coûtait. Un jour il faudra bien que la municipalité donne aux bois-colombiens le prix réel des dépenses supportées par la Ville pour cette opération d’aménagement sans oublier les acquisitions faites avant que le projet ne soit lancé.

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A quoi sert la vidéo-surveillance à Bois-Colombes ?

Lors du conseil municipal en date du 10 avril 2018 nous, élus de Changeons d’èRe, se sont abstenus sur la délibération visant la demande de concours financiers pour un projet auquel nous sommes opposés, et parce que nous ne pouvons pas voter contre une demande de subvention visant à réduire le coût d’une opération pour la ville.

Nous avons tenu à rappeler que Laurent MUCCHIELLI, Directeur de recherche au CNRS et enseignant en sociologie de la délinquance, venait de publier un ouvrage intitulé « Vous êtes filmés ! Enquête sur le bluff de la vidéosurveillance » dans lequel il dresse, après avoir enquêté dans trois villes françaises emblématiques, un constat sans appel : la vidéosurveillance n’est pas et ne sera jamais un outil important de lutte contre la délinquance et encore moins contre le terrorisme.

En réponse, le Maire et son adjoint à la sécurité nous ont maintenu que la vidéosurveillance (qu’ils nomment « vidéoprotection ») était un moyen reconnu de lutte contre la délinquance et que les administrés en redemandaient.

 

Lors de ce conseil, nous n’avions pas lu l’ouvrage de Laurent MUCCHIELLI. Depuis, sa lecture nous a confirmé ce que nous dénonçons depuis l’implantation de la vidéosurveillance dans notre ville :

 

  • Bois-Colombes détenant, au 31 Décembre 2017, 61 caméras, soit environ 1 caméra pour 475 habitants, notre ville est « mieux » équipée que Marseille qui en compte 1 pour 771 habitants, ce qui est manifestement excessif (et particulièrement onéreux) au vu de la faible délinquance dans notre ville ;
  • La vidéosurveillance de la rue n’est pas une technique particulièrement efficace dans la lutte contre la délinquance. Son usage le plus avéré dans ce domaine réside dans la recherche d’images permettant de retrouver des éléments de preuve pouvant contribuer aux enquêtes. Cependant, la vidéosurveillance n’est utile aux forces de police et de gendarmerie que dans une proportion comprise entre 1 et 2% du total des enquêtes qu’ils réalisent sur ces infractions.
  • La volonté de « sécuriser » un lieu public précis par le biais de la vidéosurveillance ne fait que déplacer ailleurs l’activité délinquante et ne résout donc pas le problème.

 

Laurent MUCCHIELLI souligne également que :

 

« Face aux attentes de la population, l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance présente ainsi l’avantage incomparable de constituer une action concrète et visible qui peut être présentée par l’élu comme une réponse volontariste. Le calcul politique n’est certes rentable qu’à court terme, d’une part parce que la demande de caméras risque d’être sans fin, d’autre part, parce qu’il ne semble pas que le sentiment d’insécurité soit réellement impacté par l’installation de la vidéosurveillance. Mais les élus raisonnent le plus souvent sur le court terme, envisageant la sécurité ou la tranquillité comme la résolution d’une série de problèmes particuliers plutôt que comme une réflexion et une stratégie globales ».

 

Et, dans un article du PARISIEN du 5 Mars 2018, la journaliste s’exprimait ainsi :

« Une police municipale de 45 agents et 62 caméras de vidéosurveillance dans une commune de 30 000 habitants qui a enregistré moins de 250 plaintes en 2016, n’est-ce pas tuer une mouche avec un bazooka ? ».

 

Nous partageons entièrement ces réflexions et continuerons donc de nous opposer à ce développement de la vidéosurveillance qui, outre les conséquences sur notre vie privée (se savoir observé par des étrangers n’est jamais agréable), constitue un coût particulièrement important pour notre ville.

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Non à la fermeture de classes à Bois-Colombes

Nous avons renouvelé, lors du Conseil du 10 avril 2018 et comme nous l’avions fait lors du précédent Conseil, notre souhait de voir voter un vœu afin de limiter les fermetures de classe dans notre Ville, fermetures décidées du fait du refus de l’Inspection Académique de prendre en compte les nouveaux habitants devant arriver notamment avec la livraison de plusieurs programmes immobiliers dans la ZAC PLM.

 

Réponse :

Monsieur REVILLON nous a confirmé que Bouygues avait transmis les dossiers d’inscription aux acquéreurs, avec une note établie par les services de la commune, pour leur demander de s’inscrire au plus vite afin que le nombre des enfants inscrits augmente et permette d’éviter la fermeture de classes.

Une nouvelle réunion devant être organisée avec l’Inspection dans le courant du mois de Mai, le Maire souhaite attendre l’issue de cette réunion avant de décider du vote d’un éventuel vœu.

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Le parc Pompidou aménagé sur la tombe de pavillons

Lors du Conseil municipal en date du 10 avril, la majorité qui se prévaut de protéger l’âme pavillonnaire de Bois-Colombes a fait voter une délibération concernant la démolition des immeubles sis 31 & 36, rue Armand Lépine et 54 & 56, rue Gramme. Quel cynisme ! sachant que des procédures en appel sont en cours. Certes l’appel n’est pas suspensif mais il faut savoir que celui-ci porte sur l’annulation de la saisine qui si elle était actée interviendrait trop tard. En effet, le transport sur les lieux qui est alors exigé ne serait plus possible en raison de la destruction du Bien.

Il faut alors se poser la question de savoir pourquoi nous devons détruire  ces biens préalablement à la réalisation du parc Pompidou et ce, conformément au plan d’aménagement de la Z.A.C. Pompidou – Le Mignon.

Il est vrai que l’intérêt supérieur de l’aménageur ne saurait attendre !

 

4 Biens sont détruits pour faire glisser le parc latéralement. Mais pourquoi ce glissement ?

Car cela permettra à Bouygues de construire de l’autre côté des pavillons avec jardins directement sur le Parc et des immeubles non sociaux avec vue sur le parc.

 

Aussi, nous avons averti les élus qu’ils allaient devoir voter en leur âme et conscience afin d’obtenir un parc aménagé sur la tombe de maisons détruites emportant  la disparition d’histoires humaines, la mise à mort de souvenirs.

Réponse de Monsieur Révillon :

 Vous faites du pathos et d’ailleurs on a déjà réalisé une démolition sur le site d’Hispano Suiza et donc sur la tombe de l’histoire.

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Bois-Colombes gagne en qualité sans perdre son identité ?

Dans le Journal d’avril/mai 2018, (page 18) Monsieur Révillon « souhaite que Bois-Colombes reste une ville pavillonnaire, verte et à taille humaine ».

Pour vous faire une idée de l’usurpation de ce mot, je vous invite à regarder le diaporama suivant :

 

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Le budget primitif prévoit un recours à l’emprunt pour 5,37 M€ en 2018

En 2018 on prévoit un nouvel emprunt de 5.37 M€ et on prévoit un désendettement effectif de 2.62 M€.

Ces chiffres inspirent trois remarques

  1. On ne va pas se plaindre de la volonté de désendettement mais on verra au moment du compte administratif si la municipalité tient ses engagements.
  2. Un nouvel emprunt de 5.37 M€ est prévu, or, dans le Débat d’Orientation Budgétaire  2018 page 30 (pour rappel présentait le  13 décembre 2017) il était envisagé un prêt de seulement 3 M€, déjà un dérapage ?
  3. L’endettement de la dette à la charge de la Ville continue de croître puisqu’au 01/01/2018 il sera de 62.66 M€ + 5.37 M€  soit 68 M€ déduction faite du remboursement de 8 M€ (remboursement en 2018 composé de 4,75 M€ d’annuité de remboursement 2018 et de 3,25 M€ supplémentaires consacrés au remboursement de tout ou partie de certains emprunts par anticipation). 

Or, à compter de 2019 faisant partie des communes de plus de 10 000 habitants nous devrons nous conformer au respect du ratio d’endettement défini comme le rapport entre l’encours de la dette et la capacité d’autofinancement brute exprimé en nombres d’années soit un plafond de 11 à 13 années.

Cependant, avec un encours de dette net à 60 M€ et une Capacité d’Auto-Financement (CAF) de 4.4 M€ (chiffre prévisionnel donné dans le DOB) nous aurions un ratio au-dessus du plafond soit de 13.64 années.

Mais comme lors du dernier conseil, la majorité dit ne pas nous en faire car au moment voulu la Ville respectera ce ratio.

Alors à voir !

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Méconnaissance de la Commune des immeubles à exproprier ou bien volonté de réduire au maximum l’indemnité de dépossession ? Saison 2

Encore un jugement d’expropriation où la Ville se montre peu empathique envers ses futurs ex bois-Colombiens car il est fait remarquer que « La Ville ne justifie d’aucune offre de relogement en dépit des nombreuses demandes des époux depuis août 2015 »

 

La Ville souhaite-elle aider ses administrés ou bien les chasser pour faire place nette à un aménagement plus conforme à ses souhaits. Combien de solutions de relogement ont été proposées dans le cadre de l’opération ?

Si la municipalité se préoccupait vraiment du sort des expropriés elle aurait dû appliquer et faire appliquer par le concessionnaire les dispositions du traité de concession de la ZAC. Celles-ci indiquant que avant d’aboutir à une expropriation il doit être privilégié une procédure d’acquisition amiable sur « des bases financières raisonnables« .

 

Offre financière raisonnable signifie qui a du sens par rapport au marché immobilier. Or encore une fois et malheureusement comme lors du dernier conseil (soit la totalité des cinq jugements) la Ville propose un prix largement inférieur à ce que peuvent prétendre les expropriés.

 

Ainsi, aucun des termes de comparaison présentaient par la Ville ne sont retenus car trop anciens et le Juge argue « d’autant que Madame la Commissaire du Gouvernement démontre bien une augmentation importante du prix moyen sur les 3 dernières années ». Nous sommes très éloignés d’une offre raisonnable !

 

Le juge ne retient pas davantage l’avis de l’autorité publique « donné sans visite »  derrière lequel se retranchait la Maire pour justifier des indemnisations basses.

 

Pour en revenir au prix du m² proposé par la Ville, cette dernière voulait verser une indemnité principale de 112 200 (soit 3 206 euros du m²) et d’indemnité accessoire à 12 200 euros arrondit à l’inférieur au lieu de 12 220 euros. Ce qui conduit à faire des économies sur le malheur des gens !

Le Juge quant à lui propose 4 350 euros du m² soit 35% de plus pour arriver à une indemnité principale de 152 337€ et 16 234 € d’indemnité accessoire.

Ce qui fait un total de 168 571 euros contre 124 000, d’où une majoration de de + de 35% en faveur de l’exproprié, soit 44 151 euros.

 

Enfin le Juge octroie ce qui est légitime pour tout le monde sauf pour la Ville une indemnité de déménagement de 1 500 euros et le remboursement de 938 euros de taxe foncière car l’exproprié n’y est plus assujetti depuis la date de l’ordonnance d’expropriation qui emporte transfert de propriété.

 

Et comme pour les autres jugements la Ville est condamnée à payer une somme de 1 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

 

En conclusion, la municipalité argue toujours que la ZAC n’a pu être réalisée dans les temps à cause des requérants. S’il y avait eu une vraie concertation aboutissant à un projet respectueux des habitants expropriés à qui on aurait proposé de vraies compensations financières, elle n’en serait pas à se faire condamner systématiquement par le Juge de l’expropriation.

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Cessions à Hauts-de-Seine Habitat de terrains communaux nécessaires à l’opération de construction à l’angle de la place de la République et de la rue du Général Leclerc à Bois-Colombes

Si nous pouvons nous féliciter de cette opération, il ne faut pas oublier que la Ville est astreinte à un prélèvement au titre de l’article 55 de la loi SRU pour un montant de 0,250 M€. De plus, par arrêté préfectoral du 08 décembre 2017 la Ville est de nouveau condamnée au taux de majoration de 2.5% pour une durée maximale de trois ans à compter du 1er janvier de l’année suivant sa signature dans le cadre de la procédure triennale qui permet aux communes carencées de rattraper leur retard sur trois ans.

Pour rappel l’idée de la loi était de laisser du temps aux communes de mener des politiques volontaristes de production de logements sociaux leur permettant de rattraper progressivement leur retard.

Or que constate le préfet sur la période 2014-2016 :

 

  1. L’objectif de réalisation de logements sociaux devait être de 182 logements
  2. Le nombre d’agrément ou de conventionnements devait comporter 30% au plus de l’objectif global de réalisation, soit 54 logements en Prêts Locatifs Sociaux (PLS)  et 30% au moins de ce même objectif soit 54 logements en Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) ou assimilés.
  3. Le bilan triennal fait apparaître un solde négatif de 182 logements soit – 72.5% de l’objectif
  4. Le bilan triennal affiche seulement une réalisation de 11 logements en PLAI ou assimilés et 11 logements en PLS
  5. Les 209 logements sur la ZAC Pompidou Le Mignon ont déjà été pris en compte lors du bilan triennal 2011-2013
  6. L’argument de disponibilités foncières rares et de coûts d’acquisition du foncier élevé dans le département des Hauts-de-Seine a été pris en compte dans le calcul du taux de majoration visé à l’article L 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation en le plafonnant au triplement au lieu du quintuplement du prélèvement initial.

 

Réponses de Monsieur Révillon :

Il y a un recours sur cet arrêté car le Préfet a oublié de compter certains logements.

  

Mais cet argumentaire est-il recevable car lors de nos précédentes interventions sur cette pénalité, Monsieur Le Maire répondait déjà que le Préfet oubliait les logements sociaux de la ZAC PLM Le Mignon ?

Or, nous constatons que dans son arrêté Monsieur le Préfet souligne que ces logements ont déjà été comptabilisés lors du précédent bilan triennal.

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Avenant à la convention d’objectifs conclue avec Bois-Colombes Trampoline 92 et convention d’objectifs avec POLE ESPOIR TRAMPOLINE

Lors du conseil municipal du 28 février 2018, nous avons voté POUR mais avec des interrogations qui demeurent.

 

Le financement communal de Bois-Colombes Trampoline (BCT) est passé de 89% à 87% de ses recettes puisque le POLE ESPOIR TRAMPOLINE, association distincte, a été « sortie » de BCT (il était du reste étonnant qu’étant une association distincte, elle ait fait partie intégrante de BCT qui est également une association).

 

Nous avons demandé à plusieurs reprises lors de différents conseils municipaux les critères permettant de déterminer le taux de financement communal puisqu’il y a d’importantes différences de financement entre les 3 grosses associations que sont Bois-Colombes Sports, Bois-Colombes Trampoline et le Cercle d’échecs de Bois-Colombes.

Est-ce que le niveau de financement est en corrélation avec le nombre d’adhérents, auquel cas, quel est le nombre d’adhérents de BCT ?

Pourquoi les cotisations de BCT dans les comptes annuels soumis à l’Assemblée Générale sont de 26.100 € alors qu’il est mentionné la somme totale de 86.953 € dans le tableau annexé à l’avenant de la résolution présenté en conseil ?

Combien de sportifs s’entrainent au POLE ESPOIR ? Quelles sont ses ressources propres ?

Où est la convention avec la Fédération Française de Gymnastique pour la mise à disposition de l’entraîneur ?

 

Réponse :

 

  • Le POLE ESPOIR est l’ancien SPORT ETUDES.
  • BCT a régulièrement augmenté le nombre d’adhérents depuis 3 ans.
  • Chaque association présente ses projets et la ville travaille avec chaque association qui demande des besoins différents. Donc, on ne peut pas comparer les associations. Cela peut également dépendre de la qualité de l’encadrement, souhaitée et nécessaire, de la participation de l’association à la vie locale, etc.
  • BCT accueille des athlètes de très haut niveau. Aucune autre association n’a de haut niveau similaire, ce qui explique qu’elle soit plus financée que les autres.
  • La commune va vérifier les différences de montants des cotisations.
  • Concernant le POLE ESPOIR, un entraîneur mis à disposition par la ville est détaché à temps partiel auprès de la FFG pour l’encadrement des athlètes pendant les stages mais il n’y a pas de convention avec la FFG.

 

Nous avons souligné que ce serait bien que les sports prometteurs – tel que le hand-ball – puisse profiter d’autant d’aide et de financement, ce à quoi le Maire nous a répliqué : « on a toujours soutenu le hand, mais il y a toujours au-dessus »…

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